はじめに
駅前にそびえるあのマンション、築年数はもう40年を超えていると聞きました。
ふと、あなたの頭にもよぎりませんか？「自分が住んでいるマンションの寿命って、あと何年なんだろう」
実際、築40年以上のマンションは全国でおよそ126万戸（2022年末時点）にのぼります。
さらに、2042年末には、全体の約4戸に1戸が「築60年超え」になると推計されています。
この数字が示すのは、かつての“夢のマイホーム”が、いまや“老朽化と向き合う現実”に直面しているということ。
しかし、私たちはそれを他人事のように見過ごしてはいないでしょうか？
建て替え、延命、売却——選択肢はあっても、どれも簡単な道ではありません。
管理組合の動きが鈍ければ、決議一つとっても十数年単位の長期戦に陥ることも。
資産価値が下がる前に手を打つのか、それとも住み続ける覚悟を決めるのか。
日々の暮らしに追われながらも、住まいの未来は確実に近づいてきます。
誰もが避けられない選択に迫られる日が来る、その前にできることは何か。
この記事では、老朽化が進むマンションの行く末を見据え、終活の始めどきや必要な判断軸について、現場の知見とともに紐解いていきます。
時間を巻き戻すことはできません。
けれど、いま一歩踏み出せば、後悔の少ない未来を築けるはずです。
さあ、あなたのマンションの“次の章”を考える旅に出かけましょう。
老朽化で迫る限界とマンションの寿命
高経年化が進む中でのマンションの終活の現実
つい先日、築47年のマンションの管理組合から相談を受けました。
「外壁は崩れていない。でも、中身はもうボロボロなんです」
配管は鉛製、断熱材は時代遅れ、電気容量も不足気味。
だけど、住民の8割は70歳以上。理事会の招集すらままならないとのこと。
この光景、決して珍しくありません。
築40年超のマンションのうち約25%が大規模修繕を2回以上経験しています。
しかも、耐震基準改正（1981年）前に建てられたマンションは、そもそも現在の安全基準を満たしていないケースも多いのです。
それでも「何かあってから考えればいい」と放置してしまう。
終活という言葉が耳慣れてきた今、なぜ建物にはその感覚を持てないのでしょうか？
終わりの準備は、住民一人ではできません。
けれど、誰かが動き出さなければ、次の一歩も踏み出せない。
あなたの住まいは今、どのフェーズにあるのでしょうか。
終活は、“見えない劣化”と“見ないふり”に気づくところから始まるのかもしれません。
その日は突然やってくるかもしれません。
給水管の破裂、エレベーターの故障、思わぬ事故。
問題が表面化してからでは、住民全体が慌てふためくことになります。
計画性を持って終活に向き合うためには、まず今の状態を正確に把握することが重要です。
外観だけでなく、構造や設備、住民構成までも見つめ直すべき時が来ています。
未来の安心は、今日の一歩から始まります。
平均何年住めるのかというマンションの寿命の実態
「マンションの寿命はどのくらいですか？」
この問いは、現場で最も多く受けるものの一つです。
実のところ、「何年で終わる」と明言することはできません。
しかし、ある目安は存在します。
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの構造躯体は、適切な維持管理をすれば100年程度はもつとされています。
とはいえ、これはあくまで理論値。
現実には、設備機器や給排水管、内装、外壁などが先に劣化し、生活機能としては60年〜70年で限界を迎えることが多いです。
建て替え決議が可決された時点でのマンションの平均築年数は43年。
寿命とは、単に構造の話ではなく、住み続けられるかどうかという“機能の持続性”でもあるのです。
「まだ住める」と「住み続けられる」は、似て非なる言葉です。
「30年前に買ったマンション、もう少しだけ…」と思う気持ちも分かります。
でも、それが資産価値をじわじわと下げている可能性もあります。
目に見えない老化に気づくこと、それこそが寿命との向き合い方なのかもしれません。
実際、設備更新や修繕が先延ばしにされている物件ほど、資産価値の下落率が大きいという調査結果もあります。
管理状態が良好なマンションとそうでないものとでは、築年数が同じでも査定価格に大きな差が生まれるのです。
つまり、寿命とは“管理の積み重ね”でもあるわけです。
見えないところにこそ、本当の寿命の兆しが潜んでいるのかもしれません。
寿命が近づく中で迫られる建て替えか売却かの選択肢
「建て替えと売却、どちらが得ですか？」
これもよく聞かれる質問です。
答えは簡単ではありません。
なぜなら、どちらも“できるかどうか”が前提にあるからです。
まず建て替え。
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」により、マンションの建て替えには区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。
しかし、住民の高齢化、資金不足、合意形成の困難さといった課題が障壁となり、計画は簡単には進みません。
売却も一筋縄ではいきません。
例えば、耐震性が不足しているマンションでは敷地売却制度の利用も可能ですが、こちらも建て替えと同様に、所有者の5分の4以上の賛成という高いハードルが設けられています。
しかも、売却価格と再取得コストの差額が大きくなれば、特に高齢者にはハードルが高い。
「移り住む先がない」と嘆く方も少なくありません。
つまり、どちらを選ぶかの前に、「選べる状態にあるかどうか」をまず確かめる必要があるのです。
その現実を知らずに、選択肢を語ることはできません。
「あなたのマンションは、どちらを選べますか？」
その問いに答えられたとき、初めて終活の第一歩が踏み出せるのだと感じています。
この選択は、“未来の暮らし方”を決める大きな転機にもなり得ます。
家族構成の変化、健康状態、資産状況……あらゆる要素を含んだ人生設計そのものです。
情報を集め、比較し、計画する——そうしたプロセス自体が、次の一歩への助走になるのです。
資産価値の向上と快適性確保のために必要な終活戦略
マンションの終活は「最後にどうするか」だけではありません。
「今どう暮らすか」にもつながっています。
たとえば、築35年を迎えたある団地では、修繕積立金の値上げに反対する声が根強くありました。
「今さら出費なんて」「どうせ自分は長く住まない」
けれど、理事会は「未来の住民に負担を押しつけない」と決断し、計画的に値上げを断行。
その後、外壁塗装と共用部のLED化、エレベーターの更新を実施しました。
結果、管理状態の良さが口コミで広がり、空室率が半減。
近隣の築年数が近い物件よりも高値で取引されるようになったと聞きます。
快適性は、資産価値に直結します。
そして、資産価値が守られることで、将来的な選択肢の幅も広がります。
終活とは「終わる準備」だけでなく、「終わるまでをどう良くするか」でもあるのです。
目の前の暮らしを良くすることが、未来の出口戦略にもつながっていく。
それが、マンション終活の本質ではないでしょうか。
また、最近では第三者管理方式や外部専門家の導入によって、理事会の負担を軽減しながら質の高い維持管理を実現している事例も増えてきました。
終活とは、必ずしも“衰え”を意味するものではありません。
むしろ“更新”や“再生”といった前向きな視点が必要なのです。
過去を悔やむより、いま何を積み重ねるか。
それが、マンションの未来を大きく左右します。
合意形成の難しさと売却・建て替えの壁
少子高齢化による合意形成の難しさとその背景
エレベーター前の掲示板に貼られた「理事会開催のお知らせ」。
誰も立ち止まらない光景が日常になりつつあります。
それもそのはず、住民の約7割が70歳以上。
文字が小さくて読めない、日時を忘れる、そもそも関心がない。
そんな理由で、総会出席率は年々減少傾向です。
少子高齢化は社会全体の課題ですが、マンションの中でも静かに、しかし確実に進行しています。
高齢者が多いと情報伝達に時間がかかり、決議に必要な手続きがスムーズにいきません。
ましてや、スマホやパソコンを使えない世帯も多いとなれば、オンラインの利便性すら活かせないのです。
これは単なる技術の問題ではありません。
参加しないことが「当たり前」になっている風土こそが、合意形成の最大の敵なのです。
さらに、世代間の温度差も影を落とします。
若い世代は資産価値や将来の売却可能性を重視し、高齢者は住み慣れた環境を維持したいと考える傾向があります。
この価値観のズレが、議論の足並みを揃えにくくしています。
また、独居高齢者が多い環境では、意思確認自体が難航しがちです。
日中に連絡が取れない、郵便物に目を通さない、面談を拒否する——そんな日常の“ちょっとした壁”が、積み重なると大きなハードルになります。
そして、次世代が入居してこないまま管理が回らなくなる。
それが“ゆるやかな崩壊”の始まりかもしれません。
あなたのマンションも、気づかぬうちにその入口に立っていませんか？
▶ こちらの記事「マンション築50年は買っても大丈夫か 耐震と価値から読み解く売却と建て替えの全貌」もあわせて参考になります。
売却や建て替えの決議が進まない理由と長期化の構造
「話し合いはした。でも、結論は出なかったんです」
築43年のマンションで行われた建て替えに関する説明会。
管理会社が配布した資料には、耐震性の不安や修繕費の膨張が赤字で記載されていました。
けれど、会場はどこかピリついていました。
ある住民は言います。「建て替えなんて、夢物語ですよ」
合意形成が難しいのは、金額だけの問題ではありません。
築古のマンションでは、購入価格が安かった分だけ、「今さらお金をかけたくない」という心理も働きます。
また、賃貸化された部屋のオーナーたちは、自分が住んでいないことで議論から距離を置きがちです。
さらに、賃貸オーナーは建て替えで一時的に収入が途絶えるリスクを避けたがる傾向があり、消極的な立場を取ることも多いです。
決議要件が厳しく設定されていることも、プロセスを長期化させる要因です。
区分所有法上、建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要で、1人でも強く反対する住民がいると前に進めません。
さらに「いつかは決まる」と期待しつつ、誰もリードしない。
この“空白の時間”が、じわじわと資産価値を奪っていきます。
話し合いを避ける空気、無関心の連鎖。
そんな小さな停滞が、いつしか大きな損失へと姿を変えるのです。
建て替えが現実になった例は少数で、可決に至るまでに10年近くを要したという事例もあります。
意見の対立、書類不備、説明不足といった「見えない理由」が、結果的に数年単位での遅れを生んでいるのです。
動かぬ合意、変わらぬ空気——それらが管理組合に重くのしかかる。
時間をかければ進むとは限らない、それが現実です。
誰が払うのかという費用負担と第三者の関与の重要性
「いくらになるんでしょうね」
そうつぶやいた住民の声に、全員が黙り込む。
建て替えの議論が始まると、必ず話題に上るのが“自己負担額”。
分譲価格より高い再建費用、引越し代、仮住まいの家賃——すべてが見えにくいコストです。
国や自治体の補助金制度はあるものの、十分とはいえません。
東京都にはマンション建て替えを支援する制度があり、例えば緊急輸送道路沿道といった特定の条件を満たす場合、共同施設整備費などに対して最大1戸あたり300万円の補助が受けられます。
しかし、これは建て替え費用の一部を補うものに過ぎないため、自己負担がゼロになることはありません。
高齢の住民にとっては、貯蓄の目減りや老後資金への不安がブレーキになります。
中には「子どもに迷惑をかけたくない」と、何も決められずに沈黙を守る人も。
ここで鍵を握るのが、第三者の存在です。
最近では、ディベロッパーや再生専門のコンサルタントが参加し、合意形成を支援するケースが増えています。
彼らは法的手続きの整備や費用試算、住民説明会の設計まで多岐にわたりサポートします。
過去の事例を踏まえて「この条件であれば賛成が得やすい」といった戦略的な助言も行います。
費用がかかると思われがちですが、放置した場合の損失と比べれば“投資”ともいえる存在です。
中立的な立場で「声なき声」を拾い上げてくれる彼らの存在が、行き詰まりを打破する突破口になるかもしれません。
特に、住民同士の人間関係がこじれているケースでは、第三者の“調整役”としての機能が極めて有効です。
専門知識と冷静さを持ち合わせた第三者の導入こそ、硬直した議論に風を吹き込む鍵となるのです。
理事会と管理組合が果たすべき三位一体の終活推進体制
理事会だけでは終活は進みません。
管理組合だけでも機能しません。
そして、管理会社にすべてを委ねることもできません。
この3者が“三位一体”となってこそ、老朽化マンションの終活は前に進みます。
理事会は、住民の代表として方向性を示す羅針盤。
管理組合は、その声を制度に落とし込み、合意形成を支える母体。
管理会社は、技術と経験をもとに実務を推進するエンジン。
それぞれの役割を正しく理解し、責任と権限を明確にすることが大切です。
たとえば、年1回の総会だけでなく、情報共有会や意見交換の場をこまめに設ける。
合意形成を“年1回のイベント”ではなく、“日常の営み”にする工夫が求められます。
過去には、LINEグループを活用した相談の仕組みや、Zoomを使った説明会の定例化で活性化した事例もあります。
高齢者には紙ベースの広報、若年層にはSNSを活用するなど、世代に応じた発信も欠かせません。
また、管理会社任せにせず、理事会自身が現場を歩き、住民の声を直接拾い上げる姿勢も重要です。
“顔が見える関係性”が、意見表明への心理的ハードルを下げてくれます。
テクノロジーだけでなく、“信頼”を日々育てること。
それが、マンションという小さな社会に求められる新しいガバナンスなのです。
行く末を決める立ち退きとマンション終活の着地点
立ち退き問題に潜む追い出される不安とその実態
「いつかこの家を出ていかなければならないのかもしれない」
そんな漠然とした不安を抱えたまま、日々を送る高齢の住民が少なくありません。
築50年を超えたマンションに暮らす70代の女性は、管理組合から配布された資料を読みながらため息をつきました。
「建て替えって、私たちを追い出す話なんですか？」
この一言が、立ち退きという言葉の重さを物語っています。
建て替えには仮住まいが必要です。
ただでさえ健康や移動に不安を抱える高齢者にとって、生活環境を変えること自体が大きなストレスです。
しかも、仮住まいの費用は原則自己負担。
物件探し、引越し手配、荷物整理と、現実的な負担が山積します。
中には「一度出たら戻れない」と感じて、説明会に出席すらしない人もいます。
実際、立ち退きをめぐる合意が得られず、建て替えが頓挫した事例は全国各地で報告されています。
誰もが“居場所”を守りたいのです。
けれど、その感情だけでは老朽化に抗えない現実もまた存在しています。
「出ていく」ではなく「次の暮らしへ進む」と捉えられるような支援や対話が、今こそ求められているのではないでしょうか。
また、立ち退きの不安には“孤独”という心理的要素も含まれています。
長年暮らした隣人との関係や、慣れ親しんだ風景が失われることへの喪失感。
これは単なる物理的な移動ではなく、人生の一部を手放す行為でもあるのです。
こうした心情に寄り添う姿勢こそが、対話の出発点となります。
マンション終活を進める上での時期とその判断材料
マンション終活を考えるとき、「いつ始めるか」は最大の焦点です。
築年数だけでは語れません。
例えば、築40年でも管理状態がよければ、十分に住み続けられます。
反対に、築30年でも修繕が滞っていれば、リスクは高まります。
判断の材料になるのは、長期修繕計画の履行状況や、設備更新の履歴、そして居住者の高齢化率です。
「まだ先でいい」と先延ばしにすれば、意思決定が難しい状態になってしまうことも。
理事会の担い手が不足し、説明会の開催すらできなくなるケースもあるのです。
だからこそ、終活の第一歩は“危機感”ではなく“準備意識”から始めるべきなのです。
実際に、築35年の段階で第三者のアドバイザーを入れて将来シナリオを整理した管理組合では、住民の理解と協力を得て計画的な対応に成功したという事例もあります。
さらに、終活の開始時期を見極めるためには、住民同士の信頼関係の成熟度も見逃せません。
対話が成立しない状態では、どんな正論も空回りします。
早い段階で日頃からの意見交換を重ねておくことが、将来の意思決定の地盤になります。
先手を打つことで、選択肢は広がります。
遅れて始めると、選べる道は限られていくのです。
“間に合ううち”に動くこと、それが最大の備えかもしれません。
高経年マンションの末路を左右する自己負担額の可視化
マンション終活が進まない最大の要因のひとつが、「費用の見えなさ」です。
建て替えにはいくら必要なのか。
補助金はどこまで出るのか。
自己負担額はいくらで、いつまでに払えばいいのか。
このような金銭的な疑問がクリアにならない限り、多くの住民は“保留”を選び続けてしまいます。
ある分譲マンションでは、再建マンションと比較して「現状維持にかかる修繕費の累積」と「建て替えに必要な費用」を並列で提示しました。
その結果、「いまのままでもお金がかかる」ことに住民が気づき、議論が前に進んだそうです。
可視化は説得力です。
エクセルの数字では動かなかった人も、グラフやイメージ図で納得することがあります。
負担感は金額だけではありません。
「準備に必要な期間」「家族への相談の時間」「引越しのストレス」など、見えない負担も含めて説明する姿勢が求められます。
「無理なく払えるか」「自分も納得できるか」
そう感じてもらえるかどうかが、終活の成否を大きく左右するのです。
また、支払い方法や分割回数、金融支援制度の有無など、個別の状況に応じた具体的な道筋を示すことで、不安を安心に変えることができます。
一律の数字提示だけではなく、「あなたの場合はどうか」を明確にする工夫も重要です。
想像できる未来は、選べる未来。
その第一歩が“数字を見える化する”ことなのです。
安全性と快適性を守る終活と長期修繕計画の必要性
終活というと、“終わる準備”という印象が強いかもしれません。
しかし、マンションにおける終活は“より良く生きる準備”ともいえるのです。
築年数が増すほど、安全性と快適性を確保することは難しくなります。
エレベーターが止まりやすい、配管から異臭がする、雨漏りが発生する——。
こうした小さな不具合が、暮らしの質をじわじわと蝕んでいきます。
そこで鍵になるのが長期修繕計画です。
この計画が現実的かつ実行可能であることが、安全な暮らしを支える土台となります。
計画的な修繕が行われているマンションは、建物の寿命も延び、資産価値も安定します。
逆に、積立金が不足して修繕が先送りされると、負のスパイラルに陥りやすくなります。
その結果、売却も建て替えも難しくなるのです。
長期修繕計画は“未来の安心”そのものです。
マンション終活は、安全と快適を守るための投資であり、管理組合全体の「覚悟」と「継続」の証でもあるのです。
さらに、快適性とは単なる設備の新しさだけではなく、“安心して暮らせる空気感”でもあります。
共用部の照明が明るい、掲示板の情報が整理されている、清掃が行き届いている——そうした細部が住民の満足度を高め、互いの信頼を築きます。
終活とは、ただの終焉ではなく、最後まで気持ちよく暮らすための総合的なデザインなのです。
そしてそれは、今この瞬間から誰でも関われる行動でもあります。
まとめ
マンションの終活は、建物だけの問題ではなく、そこに住まう人々の生き方そのものに直結しています。
老朽化が進むなかで避けられないのが、合意形成の困難さや、立ち退きという現実との向き合い方です。
「出ていく」という選択が、人生の終わりではなく、新たな暮らしのはじまりとなるような支援体制が不可欠です。
だからこそ、早期の段階から終活に向けた対話を始める必要があります。
築年数や構造だけでは語れない“空気の老朽化”にも敏感になるべき時代に来ています。
そのためには、日常の管理状態や人間関係の在り方まで見直す視点が求められます。
数字や制度の情報を「伝える」だけでなく、「理解できる形で届ける」工夫も必要です。
費用の可視化、段階的な準備、そして納得感のあるプロセスが、住民一人ひとりの背中をそっと押してくれます。
安全で快適な住環境を守ることは、自分たちの資産と安心を守ることにもつながります。
長期修繕計画や第三者の関与を活用することで、選択肢の幅は大きく広がります。
終活は「終わりの作業」ではなく、「未来への橋渡し」。
マンションという小さな社会を、次の世代につなぐリレーのバトンとして捉える視点が、今まさに求められているのです。
決して焦る必要はありません。
しかし、動き出すタイミングを逃さないことが、後悔しない選択へとつながるのです。
