はじめに
「こんなはずじゃなかった……」
マンションを購入した多くの人が、数年後にそうこぼします。
理由の多くは“資産価値の下落”。
住み心地とは裏腹に、将来売ろうとしたとき値段が大きく下がってしまう。
これは、目に見える内装や立地よりも、「見えにくい管理と修繕」に関わるケースがほとんどです。
私自身、築15年の中古マンションを買った直後に「大規模修繕が5年遅れている」と知らされ、胃がキリキリと痛んだ経験があります。
それでも、正しい情報をつかんでいれば回避できた話なのです。
実のところ、多くの人は「修繕積立金がいくら必要か」「管理組合が機能しているか」なんて意識しません。
でも、それが後で大きな代償となって返ってくるのです。
この記事では、信頼できるデータを元に、マンションの価値を落とさない選び方を紹介していきます。
買って終わりじゃない。
10年後も資産として誇れるマンションを、一緒に見つけていきましょう。
管理体制と積立金の透明性が将来の価値を支える
管理組合の運営と管理費合算額30,481円が示す管理力
管理費と修繕積立金を合わせた平均額は全国で月30,481円です（国土交通省「分譲マンション実態調査」2023年度版）。
「高いな…」と感じるかもしれません。
けれど、これは将来の安心を買う“保険料”とも言えるのです。
私が最初に見学したあるマンションでは、月額2万円を切っていました。
一瞬「お得！」と思ったのですが、よく見ると修繕履歴がスカスカ。
案の定、5年後に大規模修繕で一時金60万円を請求されたと聞きました。
そんな落とし穴、避けたいですよね？
管理組合がしっかり機能しているかどうかは、収支報告書の公開状況でもわかります。
掲示板に議事録が貼られているか、修繕計画が開示されているか。
細かいようですが、こうした小さな“情報の透明性”が、大きな安心につながるのです。
不透明なマンションほど、将来のトラブルも見えにくい。
そう思いませんか？
長期修繕計画作成率88％、計画期間30年以上が72.7％
長期修繕計画があること、それがまず最低ラインです。
最新の国交省調査（2023年）では、88％の管理組合が長期修繕計画を作成しています。
さらに、そのうち72.7％が「30年以上」を見越した計画です。
逆にいえば、10年以上のスパンで考えられていないマンションが、2～3割存在するということ。
この差が、10年後の資産価値に如実に現れるのです。
たとえば、同じ築20年でも、計画的に修繕されてきた物件とそうでない物件では、売却価格に100万以上の差がつくことも。
数字では見えない“質”が、積み重なって結果になるのです。
以前、築浅で人気のエリアにある物件を検討しました。
が、修繕計画がなぜか10年分しかなく、不動産会社の担当も説明を濁すばかり。
“見せられない過去”があるのではと感じ、購入を見送りました。
後に、雨漏りで住民訴訟が起きていたと知ったとき、背筋がゾクッとしました。
長期視点で「備えてきた実績」が、未来の価値を守ってくれるのです。
現在積立額が計画不足状態は約36.6％に上り注意が必要
国交省の「分譲マンション実態調査」によれば、36.6％のマンションが「積立金不足」に陥っています。
つまり、今の積立額では将来の修繕費に足りないということ。
特に築15年を超えた物件では、このリスクが顕在化してきます。
あなたが住み始めて数年後、「大規模修繕があるから一時金で30万円払ってください」と言われたら……？
心の準備、できていますか？
実際、私の友人は「中古で格安だった」と喜んでいたのも束の間。
わずか3年後に、共用設備の劣化で60万円の一時徴収が来たそうです。
安さには理由がある。
特に管理と修繕にかかるお金は、“見えないコスト”として後から請求されます。
だからこそ、今いくら積み立てていて、計画と照らして適正かどうかを自分の目で確認する。
面倒でも、それが将来の後悔を消す唯一の方法です。
修繕積立金の水準で見る健全性と負担感
修繕積立金月平均13,378円、単棟型は13,300円団地型13,535円
静かに、じわりと効いてくるのが修繕積立金です。
国土交通省の調査（2023年）によると、全国平均で月13,378円。
タイプ別に見ると、単棟型は13,300円、団地型は13,535円と大差はありません。
ただし、これはあくまで平均値。
築年数や規模によって実態は大きく異なります。
私が以前検討していた築18年のマンションでは、毎月の積立額が1万円を切っていました。
「ラッキー！」と思ったのも束の間。
担当者に質問を重ねると「増額前提です」とポロリ。
しかも、住民合意が取れず、計画が進まずにいるとのこと。
その瞬間、積立額の低さは不安材料でしかなくなりました。
月額が安い＝お得、とは限らない。
あなたは、その“数字の裏”を見抜けていますか？
築20年で積立金1.1万円→1.33万円へ増額傾向
気づかぬうちに、じりじりと上がっているのが修繕積立金です。
マンションの経年劣化に伴い、修繕費用は上昇します。
ある統計では、築20年の時点で平均11,000円だった積立金が、築30年では13,300円以上に。
これは当然の流れといえばそうですが、住民にとっては地味に効いてくる負担です。
特に、年金生活を迎える世代にとっては深刻な打撃となることも。
私は以前、管理組合の役員として「増額の必要性」を住民に説明する立場でした。
「なんで今さら？」「昔はもっと安かったのに」との声が飛び交い、会議室がピリついたのを覚えています。
とはいえ、実際に足りないものは足りない。
将来のために、今備えるしかありません。
その覚悟があるかどうか。
それが、健全なマンションか否かの分かれ道になるのです。
小規模物件ほど管理費は割高、20戸以下では月約12,081円差額発生
見落としがちですが、戸数もコストに直結します。
日本マンション管理士会連合会によれば、20戸以下の小規模マンションは、修繕コストが割高になる傾向があります。
たとえば、同じエレベーター1基の費用でも、10戸で割るのと50戸で割るのとでは、1戸あたりの負担が全然違う。
実際、小規模マンションでは、20戸以上と比べて月平均12,081円もの費用差が出るというデータもあります。
私の知人は、眺望と静けさに惹かれて10戸の小規模マンションを購入しました。
住み心地は最高だったそうです。
が、ある日突然「修繕積立金を倍にします」と通知が届いたとき、夫婦で青ざめたと。
小規模＝親密な暮らし、ではあるけれど、コスト分散の観点では不利な面も否定できません。
あなたが求めるのは“静けさ”ですか？それとも“安定性”ですか？
数字が語る現実を、ちゃんと見つめて判断したいですね。
長期修繕計画と資産価値維持が担保される選び方
５年ごとの計画見直し63％、更新せずに放置される物件は約37％
ふと立ち止まって、あなたのマンションに修繕計画はありますか？
そして、その計画、定期的に更新されていますか？
国土交通省の最新調査では、5年に一度の見直しを行っているのは全体の63％ほど。
つまり、約4割のマンションでは計画が放置されたまま、という事実。
私が以前内見したマンションでも、「初回計画から一度も更新されていません」と言われ、背筋がゾクリとしました。
エレベーター、給排水管、外壁……
それらが10年後にどうなるかを描かないまま、ただ時が過ぎている物件は意外と多いのです。
「今は大丈夫だから」と先延ばしにされがちですが、備えのない未来に安心はありません。
とはいえ、全ての修繕が明記された完璧な計画など、存在しないのも事実です。
だからこそ、見直されているかどうか、その“動き”が信頼の証なのです。
あなたは、止まった時計のような計画を信じられますか？
均等積立方式41％、段階増額方式47％で負担設計が異なる傾向
お金の積み方にも、思想があります。
均等に積み立てるか、段階的に上げていくか。
国交省の報告では、41％が均等積立、47％が段階増額方式を採用しています。
残りはその中間や独自方式。
どちらが良いとは一概に言えません。
ただ、住民の年齢構成や収入状況に応じた設計でなければ、やがて破綻します。
私が住んでいたマンションでは、当初の安さ重視で段階増額方式を採用。
10年後、大幅な増額案が出たとき、高齢世帯の反発で決議が通らず工事が遅れました。
その結果、外壁のひび割れが雨漏りに発展。
想定外の出費が発生し、住民トラブルにも発展してしまいました。
均等積立であれば早くから準備できたのに……と悔やまれます。
積み立ての「方法」にも、未来のトラブルを左右する要素が潜んでいるのです。
あなたのマンション、その仕組みに納得できますか？
高齢化と収入減少で築15年以降、負担増に見合う設計が重要
マンションも人も、年を取ります。
築15年を過ぎると、給排水管や外壁、防水など、大規模修繕が次々にやってきます。
一方で、住民の多くがリタイア世代に突入し、収入は減る。
修繕費は増え、払える力は減る。
この“逆行するバランス”を、どう取るかが問われる時代です。
知人のケースでは、築20年を超えたタイミングで修繕積立金が月3万円に跳ね上がりました。
理由は、当初の積立設計が甘かったため。
「ここまで急に上がるとは…」と、住民から悲鳴が上がったそうです。
一部の世帯は売却を選び、結果的に空室率も増えました。
つまり、資産価値が下がったということ。
最初に設計された積立計画が“現実”を想定していなかった代償です。
未来を見据えた積立設計には、ライフステージの変化を織り込む視点が必要です。
あなたの老後、その家計は耐えられますか？
まとめ
マンション選びは、間取りや価格だけでは測れません。
見えにくい部分――それこそが、10年後の「資産」となるか「負債」となるかを分けます。
修繕積立金の水準、計画の更新頻度、そして住民との合意形成の仕組み。
これらを見過ごすと、いずれ大きな代償を払うことになるでしょう。
私がこれまで関わってきた中でも、表面上は同じように見える2つの物件が、5年後には資産価値で200万円以上の差をつけた例がありました。
背景にあったのは、ただひとつ。
「管理」と「修繕」に対する意識の差です。
たとえば、計画通りに積み立てられ、修繕も滞りなく行われていたマンションは、買主からの信頼も厚く、スムーズに売却が成立しました。
反対に、積立不足や未実施の修繕が目立つ物件は、内見者がいてもすぐに断られる。
“数字”と“信頼”は不動産価値に直結するという現実です。
そして、選ぶだけでは終わりません。
購入後、住民としてどう関わるかも問われる時代になりました。
管理組合への参加、総会での意見、共用部分の使い方。
すべてが、自分と家族の暮らしやすさ、そしてマンションの価値を形づくっていきます。
未来の自分が、「この選択は正解だった」と思えるように。
いま、目をこらして“数字の奥”を見抜いていきましょう。
