はじめに
「マンションに住んでいて、修繕って、そんなに大ごとなの？」
そんな疑問を抱いたのは、管理組合の理事を任されたある春のことでした。
エレベーターの異音、外壁の小さなヒビ、なんとなく気にはなるけど、放っておいても暮らせる――そう思い込んでいたのです。
しかし現実は違いました。
積立金が足りない。
工事の時期が迫っている。
業者の選定も進んでいない。
「えっ、あと半年しかないのに…？」と、愕然としたのを覚えています。
この記事では、国土交通省の最新データや信頼性の高い専門機関の情報をもとに、今こそ知っておきたい修繕積立金の実態と、住民が安心して暮らし続けるための備えを解説していきます。
積立金の平均は13,054円、そして1回あたりの大規模修繕費用は平均100〜125万円。
数字の裏にある現実と、そこから導き出せる未来のための選択肢とは――？
住まいの安心と資産価値を守るためのヒントを、あなたと一緒に探っていきましょう。
修繕積立金平均13,054円／戸を把握する意義
修繕積立金の全国平均13,054円とは何か（令和5年国土交通省調査）
ふとしたきっかけで目にした資料に、戸あたり13,054円という数字があった。
それが、全国平均の修繕積立金。
「毎月1万円以上って、ちょっと高くない？」そう思った方も多いかもしれません。
けれど、これはあくまで平均。
実際には、都市部では15,000円を超えるところも少なくありません。
逆に、築浅や地方都市では7,000円台の例もある。
つまり、地域や築年数によってかなりばらつきがあるのです。
私が以前住んでいたマンションでは、修繕積立金が9,000円。
けれど、いざ外壁補修の見積もりを取ると、「全然足りないですね」と言われ青ざめた記憶があります。
数字に安心するな、という教訓を肌で学んだ瞬間でした。
とはいえ、平均が13,054円ということは、それだけの金額が必要とされている現実があるということ。
マンション総合調査（令和5年） にも明記されているとおり、修繕は避けられないコストです。
気づかないうちに、毎月の支出が資産を守る要となっていること。
それを忘れてはいけません。
駐車場収入含め13,378円／戸の実態と地域格差
「うちは駐車場収入があるから安心」
そんな声をよく耳にします。
たしかに、収入があるのは好材料。
しかし、油断は禁物です。
実際、駐車場などの雑収入を含めても、1戸あたり平均13,378円にとどまっています。
これは、国交省のマンション総合調査（令和5年）にも明記されています。
地域によっては月2万円を超えるところもありますが、それは一部。
また、収入は変動するもの。
空き区画が増えれば一気に収支は悪化します。
かつて、私が関わった管理組合でも、3台分の駐車場が埋まらず、年間で50万円以上の減収となりました。
「もっと計画的に考えておけば…」と何度も後悔したのを覚えています。
つまり、収入に頼りすぎず、支出を前提にした積立額の設計が必要なのです。
単に「平均を下回っているかどうか」ではなく、「将来の修繕を賄えるかどうか」で考えるべきではないでしょうか。
あなたのマンションは、足りていますか？
平米単価186.5円程度の積立額の意味と適正範囲
修繕積立金を考えるとき、もう一つ重要なのが「平米単価」です。
1㎡あたり186.5円前後というのが、現在の目安とされています。
たとえば70㎡の住戸なら、13,000円程度が適正ライン。
ところが、意外とこの単価意識が共有されていない現場は多いです。
以前、ある説明会で住民から「なんでウチはこんなに高いの？」と質問されたことがあります。
調べてみると、単価が220円近く。
ただし、そのマンションはタイル貼りの外壁、機械式駐車場、屋上緑化とコストのかかる要素が満載でした。
「なるほど、そういう理由があるのか」と納得してもらった時は、ホッとしたものです。
修繕積立金は、高い・安いで判断すべきではありません。
建物の仕様、将来の修繕内容、それらを見越した金額かどうか。
あなたが住むマンションの平米単価、把握していますか？
きちんと見直すことで、未来の安心が見えてくるはずです。
大規模修繕の実態 1戸あたり平均100〜125万円の費用
国交省データで27％が100〜125万円負担の割合
気づけば、築20年が目前。
「そろそろ大規模修繕の時期です」と管理会社の一言。
焦って過去の議事録を読み漁ると、積立金残高は目標の6割程度。
このままでは赤字になる、と冷や汗をかいたのを覚えています。
国土交通省の調査によると、大規模修繕にかかる費用として最も多いのは「100〜125万円未満」ゾーンで全体の27％を占めます。
マンション大規模修繕工事実態調査（令和3年度） にもその数値は明記されています。
意外と高額なのだと感じた方もいるでしょう。
しかし、これは「一度きり」ではありません。
築60年時点で3回の修繕が行われているケースも多く、費用は累積で300万円を超えることも。
つまり、1回あたりの数字だけでなく、長期的な視点が欠かせないのです。
「そんなにかかるの？」と驚いた方こそ、いま見直すべきタイミングかもしれません。
備えあれば憂いなし。
あなたのマンションは、次の修繕に備えられていますか？
75〜100万円が24.7％、計69％が75〜150万円圏内
費用の平均は100万円強。
けれど、すべてのマンションがそれに該当するわけではありません。
実際、75〜100万円未満の範囲が24.7％を占めています。
また、100〜125万円未満が27％、125〜150万円未満が17.6％。
合計すれば、約69％が「75〜150万円」に集中しているのが現実です。
これはあくまで「1住戸あたり」の話。
たとえば60戸のマンションなら、6000万円〜9000万円規模の費用になる計算です。
額面に圧倒されて、つい先送りしたくなる気持ちもわかります。
しかし、劣化は待ってくれません。
私が以前関わった物件では、先延ばしにした結果、屋上の防水工事が漏水事故になり、倍以上のコストがかかりました。
「もっと早くやっていれば…」と、誰もが後悔する事態に。
あなたの住む建物が、同じ道をたどらないことを願います。
築20〜30年では中央値110万円、築後さらに費用上昇の傾向
築30年を超えたあたりから、費用はさらに増加傾向にあります。
国交省調査では、築20〜30年の修繕費中央値が110万円とされています。
マンション大規模修繕工事実態調査（令和3年度） の資料にも記載されています。
築10年台のうちはまだ比較的安価に済む部分も多いですが、給排水管や外壁の本格的な補修が始まるのは築20年以降です。
特に築30年を超えると、電気設備の全面更新やエレベーターの交換など高額な工事が続きます。
「一巡目より二巡目の方が高くなる」と言われるゆえんです。
私が理事長を務めていた際、ちょうど築28年で修繕を行いました。
当初の予算は8000万円。
しかし、追加工事と資材価格の上昇で、最終的に9500万円に膨れ上がりました。
予測の甘さと、想定外への対応力の不足を痛感しました。
ですから、これから迎えるマンションは「余裕を持って構えること」が何より大切だとお伝えしたいです。
準備は、早すぎるくらいがちょうどいいのです。
修繕積立金の見直しと計画の手法
段階増額方式で計画当初から約3.6倍上昇の実態
「なんでこんなに値上げされてるの？」
住民説明会で、その言葉が飛んできたときのヒヤリとした空気。
その場にいた誰もが戸惑い、気まずい沈黙が流れました。
段階増額方式――それは、最初は安く設定し、徐々に積立金を上げていく仕組みです。
導入時は負担が少なく、賛成を得やすい。
でも、その反動は10年、20年後にやってきます。
大規模修繕の資金計画と現実の乖離（マンション管理新聞） にも示されているとおり、30年間で約3.6倍に跳ね上がるケースもあります。
私が関わった案件では、初年度5,000円だった積立金が、25年後には18,000円に。
住民の一部が支払い困難となり、滞納が相次ぎました。
「将来設計を共有することが、どれほど大事か」
その教訓が胸に残っています。
数字は嘘をつきません。
計画の時点で、どこまで未来を見通せるかがカギとなるのです。
あなたのマンションでも、同じ轍を踏んでいないか、一度振り返ってみてください。
長期修繕計画は88％で作成済、30年以上の計画が72％の現状
「ウチのマンションにも長期修繕計画あるから大丈夫だよ」
そう言われて安心したのも束の間。
内容を確認すると、築25年以降の修繕スケジュールが空白でした。
国交省のマンション総合調査（令和5年） では、長期修繕計画の策定率は88％に達しています。
しかし、その中で30年以上の期間を想定しているのは72％。
つまり、4棟に1棟は「将来の絵図」が未完成なのです。
将来の修繕費は、建材や設備の性能、物価変動により変わります。
最初に作った計画書を、10年も放置してはいないでしょうか？
私自身、一度も見直されていない古い資料に驚愕したことがあります。
現場の実情と合わない数字は、時に誤解や不信感を招くものです。
計画は「あること」が重要なのではなく、「生きていること」が必要です。
あなたのマンションの計画書、最新ですか？
それとも、もう眠っていませんか？
計画と現実にギャップ：36.6％が積立不足、11.7％は20％超の不足
積立金をきちんと払っているつもりでも、安心はできません。
マンション総合調査（令和5年） によると、36.6％のマンションが「必要額に届いていない」と回答しています。
さらに深刻なのは、そのうち11.7％が20％以上の不足という事実です。
こうした不足分は、将来的に一時金徴収や借入れ、修繕内容の縮小に直結します。
過去に見た例では、耐震補強を見送らざるを得なかった現場がありました。
「もっと早く対応していれば」と後悔の声が絶えませんでした。
誰もが平等に住んでいるマンションなのに、費用の負担は不平等になりがちです。
若い世代は将来の増額に備え、高齢者は今の支出に敏感になります。
だからこそ、積立金の現状と将来を見える化する努力が必要なのです。
あなたの今の支払い、将来に通用しますか？
見えていなければ、見直すタイミングなのかもしれません。
まとめ
マンションの修繕積立金は、日々の生活では意識しにくい存在です。
しかし、その金額設定や運用次第で、住まいの未来は大きく変わります。
国の統計を見ても、13,000円を超える平均負担、100万円以上の修繕費。
数字だけを見れば重く感じるかもしれません。
でも、それは安心と快適を維持するための“保険料”でもあります。
私が関わったある現場では、修繕費が足りず、計画が頓挫しかけました。
「こんなはずじゃなかった」
その言葉が、理事会でも何度も繰り返されました。
最終的には住民全員で納得できる形を模索し、追加負担を回避。
きちんとした計画と説明があれば、信頼は築ける。
そんなことを体感した経験でした。
一方で、積立の不足や無関心が続けば、未来の暮らしは簡単に崩れてしまいます。
数年後の安心をつくるのは、今日の一歩です。
いま一度、計画書を開き、数字を見つめてみてください。
足りているか、不足しているか。
想定が甘くないか。
共有されているか。
あなたの“いま”の行動が、未来の安心を守る礎になります。
家族が住み続けられる場所にするために。
将来売却するとき、買い手から信頼される建物にするために。
大切な住まいの価値を、今こそ一緒に考えていきましょう。
