はじめに
駅から徒歩15分。
築20年の郊外型マンション。
当初はファミリー層で賑わい、すべての自走式駐車場が埋まっていたのに、気づけば半分以上が空いている。
「なぜこんなにも空きが出てしまったのか」
そう管理組合の理事が頭を抱えるシーンは、全国のマンションで日常化しています。
背景にあるのは、若者の車離れ、高齢化による免許返納、そして車両の大型化といった社会の大きな変化。
さらに、駐車場の設計や管理運営がそのスピードに追いついていない現実もあります。
かつて「マンションの顔」とまで言われた駐車場は、今や誰も使わない“負債の空間”になりつつある。
この記事では、実際の現場での管理トラブルや修繕費問題を交えながら、自走式駐車場の持つ土地・収益・管理の課題に迫っていきます。
問題の本質は、単なる空き区画の話ではありません。
居住者のニーズと、建物としての機能の“ズレ”が深刻になっているという事実です。
自走式駐車場に潜む土地と収益性の問題
自走式駐車場が抱える維持管理と耐用年数の課題
コンクリートの床にひび割れが目立ち、鉄骨階段の塗装ははがれ、雑草がアスファルトを突き破っている——そんな光景に心当たりはないでしょうか。
自走式駐車場は見た目以上に維持管理が大変で、実は専門業者による定期点検や防錆処理が欠かせません。
立体駐車場の耐用年数はおおむね20〜25年とされており、それを超えると急速に劣化が進むこともあるそうです。
あるマンションでは、塗装費用だけで2000万円を超え、管理組合の積立金が一気に底をついたことがありました。
「これってもう、収益どころか赤字施設だよね……」と理事会でささやかれたあの日を今も覚えています。
塗料をケチって短期で再塗装が必要になる、錆びた鉄骨を放置して交換コストが膨らむ——そんな“負のループ”に陥る前に、長期的な視点が必要です。
とはいえ、定期修繕を怠ると入居者の安全に関わる事故にもつながりかねません。
過去には、車両落下や構造部材の剥離といった重大インシデントも報告されています。
そのため、一定のコストは避けて通れないのです。
しかし、そうした現実を新築購入時に説明されるケースはほとんどありません。
モデルルームで提示される管理費には、駐車場の維持コストが含まれていないことすらあるのです。
これからマンションを選ぶ人にとっても、すでに居住している人にとっても、「自走式駐車場がある＝安心」ではないという認識が必要かもしれません。
快適な生活空間を維持するには、駐車場もまた「管理すべき設備の一部」なのです。
屋根付きの制約が生む需要と利便性の低下
一見便利そうに見える屋根付きの自走式駐車場ですが、意外にもその「屋根」が曲者になるケースがあります。
高さ制限があることで、背の高いSUVやキャリア付き車両が入らない。
結果、せっかく空きがあっても「うちの車じゃ無理です」と断られてしまうのです。
これは構造上の問題なので、簡単には改修できません。
実際、ある地方都市の分譲マンションでは、利用者の7割がワンボックスやミニバンに移行し、天井高制限のある区画がどんどん空いていったという事例もありました。
他方で、背の高い車が使える平置き区画は限られており、入居時の「早い者勝ち」で埋まってしまうことも。
こうした“ミスマッチ”が、利用者の不満を呼び起こし、外部の月極駐車場へ流出する原因となっているのです。
「場所はあるのに停められない」——この不満が募ると、結果的に外部の月極駐車場に流れてしまい、マンションの収益が下がる悪循環に陥ります。
もちろん、すべての住人が大型車に乗っているわけではありません。
とはいえ、近年の新車販売データでは、SUVとミニバンの販売台数が軽自動車を上回る月もあるなど、明らかにトレンドが変わっています。
それを無視した設計は、もはや時代遅れなのかもしれません。
「駐車場が空いている＝安心」ではなく、「使える駐車場であるか」が今後の資産価値に影響する時代になっているのです。
高齢化と若者の車離れがもたらす空き区画の増加
「もう車は売っちゃってね、今はバスで移動してるのよ」
ある70代の女性がそう話してくれたのは、郊外の築25年マンションの共用廊下でした。
彼女だけではありません。
75歳以上の高齢者世帯では免許返納の増加とあわせて「車を持たない高齢者」が急増しています。
一方で、若者はそもそも車に興味がない。
カーシェアやUber、地域によっては自転車や電動キックボードが移動の選択肢となっているのです。
こうしたライフスタイルの変化が、駐車場の空きを加速させています。
「駐車場が埋まらない」ではなく、「そもそも住人が車を持たない時代」になっているのです。
空きが出ても埋まらない、値下げしても使われない。
そんな現実に、管理組合はどう向き合えばいいのでしょうか。
駐車場は「売れる資産」ではなく、「使われない限り赤字を生む施設」になってしまう危険性があります。
実際、管理費から維持コストを捻出しているマンションでは、空きが増えるほど一戸あたりの負担が増す“逆累進構造”に悩まされているケースも。
この構造的課題に目を向け、将来の入居者層や社会動向まで見据えた柔軟な再設計が必要です。
周辺環境の変化がマンションの収益性に及ぼす影響
駅前に大型商業施設ができてから、バスの本数が倍に増えた。
近所にカーシェア拠点もできた。
すると、それまで車通勤だった住民が電車＋カーシェアに移行していく。
これはあるマンションで起きたことです。
便利になること自体は歓迎されるべきですが、結果としてマンションの駐車場利用率は40%を切るまでに減少。
「これは、もはや駐車場が収益源ではなく、コスト要因ではないか」と議論されたほどです。
周辺環境は時間とともに変わります。
開発が進むほどに公共交通機関や代替サービスが整い、自家用車の必然性は減っていくのです。
その変化を前提にした長期修繕計画や施設再編が、今後の管理において欠かせない視点となるでしょう。
また、これらの環境変化は、マンションの「立地価値」と「設備価値」のバランスにも影響を与えます。
たとえば同じ郊外でも、カーシェア・シェアサイクル・デリバリー拠点が整ったエリアと、何もない場所では、同じ空き駐車場でも再活用の可能性が大きく異なるのです。
「単に駐車場を埋める」だけではなく、「この場所に適した新たな機能を与える」という発想が、これからのマンション経営に問われています。
高齢化と車両の大型化が生む需要のズレ
車両の大型化に対応できない駐車設備の限界
カタン、ゴトンと音を立てて昇降する古びた機械式駐車場に、SUVが入りきらず門前払い。
そんな光景は、今や珍しくありません。
半分以上の車が“大型寄り”になっているという現実。
それにもかかわらず、マンションの駐車場は設計当時のまま。
立体の車室幅は2.0m、高さ制限は1.55m——これでは今どきの車は入りません。
実際、築30年超のあるマンションで「6割の駐車区画が実質利用不能」とされた例もあるのです。
「契約しても入らないからキャンセルされた」
管理人のそんな嘆きが、記録簿の隅に書き残されていました。
つまり、空いているようで、実際には使えない場所が増えているのです。
しかも、多くの機械式駐車場は1台あたり月2万円以上の維持費がかかるともいわれています。
稼働率が落ちれば、費用だけが管理組合を圧迫することに。
更新すれば1基で3000万円以上というコストも現実味を帯びています。
首都圏や政令指定都市などの都市部では、こうした問題がより顕著に現れています。
老朽化にともない、操作ミスによる車両破損や故障停止の報告も後を絶ちません。
あるマンションでは、車両がリフト途中で止まり、修理に3日を要した結果、利用者が全員一時的に代替駐車場へ移動する騒ぎとなりました。
その間の費用を誰が負担するのかという議論にも発展し、理事会が紛糾したと聞きます。
無理に維持していくより、用途の再検討が求められる段階に来ているのかもしれません。
駐車場という設備は、所有しているだけでコストがかかる「資産」でもあります。
あなたのマンションでは、今どんな車が停められて、何が停められないのか。
それを一度「図面」ではなく「現実」で確認してみてはいかがでしょうか。
平面図や管理規約だけを見ていても、現場の“使いにくさ”は見えてこないかもしれません。
現地に足を運び、実際に車を入出庫してみる——その体験こそが問題解決の第一歩になり得ます。
自走式駐車場が利便性を損なう構造的要因
一見フラットで便利そうに見える自走式駐車場ですが、細かく見ていくと「えっ？」と思うような非効率が隠れています。
スロープを3階まで上らないと空いていない。
Uターンがしにくく、何度も切り返しが必要。
出口と入口が同じで朝は大渋滞。
こうした細かい不便が重なると、日々の生活ストレスは意外と大きくなっていきます。
たとえば、あるマンションでは、駐車場の出口が小学校の通学路に面していて、朝7〜9時は出入り制限がかかっていました。
「出勤に間に合わない」と不満が噴出し、ついには近隣の月極に住民が流出。
管理組合の駐車場収入は半減しました。
このように、立体化や自走式化が利便性を高めるとは限らないのです。
逆に、平置きで屋根なしでもアクセスが良ければ、多少高くても選ばれる傾向すらあります。
駐車場の構造は、「建築上の制約」ではなく「生活動線の一部」として再評価する必要があるでしょう。
使いづらい構造のままでは、どんなに空きを埋めようとしても、結局誰も使ってくれません。
それは、設備というより“生活の質”の話でもあります。
さらに言えば、高齢者や子育て世帯にとって「使いやすさ」は「生活の継続可能性」にもつながります。
買い物帰りにベビーカーを押して延々とスロープを歩く苦労や、車の乗り降りがしづらい狭小区画のストレス。
そうした積み重ねが「車を持ちたくない」「駐車場は借りない」という選択につながることもあるのです。
利便性の悪さは、単に満足度を下げるだけではありません。
長期的に見ると、住み替えや資産価値の低下といった副次的影響も見過ごせないでしょう。
機械式駐車場との比較で浮き彫りになる利用実態
「機械式はメンテが大変、自走式は空きが目立つ」
そんな声を、どれだけの理事会で聞いてきたでしょうか。
とはいえ、どちらが合理的かは単純な二項対立では測れません。
たとえば、あるタワーマンションでは、機械式の稼働率が常に90%以上。
理由は、管理会社が“使い勝手を可視化”して入居者の不満を聞き取っていたからです。
・待ち時間が何分なら許容か
・雨の日でも快適か
・夜間照明の明るさはどうか
こうした細かな調査をもとに、改善できるところから即実行。
その結果、「面倒そうだから使わない」という先入観が減り、実際の使用率が向上したのです。
自走式でも同様で、「階段が遠い」「案内表示が不明瞭」「車止めが不安」といった“微不満”が重なると、空きが出やすくなります。
大きな設備変更よりも、まずは「使う側の心理」を知ること。
それが空き対策の第一歩になるかもしれません。
また、複数の方式を併設している複合型マンションでは、利用者の属性ごとに違う傾向も見えてきます。
たとえば、単身世帯は機械式を敬遠する傾向があり、ファミリー層は屋根付きの自走式を好むという分析もあります。
このように、駐車場選好には「生活スタイル」と「使い勝手」が大きく関わっていることがわかります。
ただ空いているだけでは不十分で、“選ばれる”駐車場になる工夫が必要です。
アンケート結果から見る駐車場利用の意識変化
「うちのマンション、なぜか駐車場が余ってるんだよね」
そんなぼやきをきっかけに、住民アンケートを実施したところ、思いがけない結果が出ました。
「そもそも車を持っていない」
「車はあるけど、近所の屋根付きに停めている」
「将来手放す予定」
つまり、“使いたくない理由”が明確にあったのです。
これはある分譲マンションでの例ですが、特に注目すべきは「管理費とセットだから使わないと損だとは思わない」という声でした。
かつては、駐車場がある＝便利＝資産価値、という図式が成り立っていました。
しかし今は、使い勝手や契約の自由度が重視される傾向があります。
定額制ではなく、都度払い、日貸し、シェア型などの選択肢を求める声も多くありました。
「入ってるけど、気持ちは外注」——そんな感覚が広がっているのかもしれません。
固定観念にとらわれず、実際のニーズを丁寧に拾い上げていくことが、これからの管理の鍵となるでしょう。
あなたのマンションでも、一度アンケートを実施してみてはいかがでしょうか。
さらに、アンケート結果を活用した施策も重要です。
回答を踏まえて料金体系を見直したり、区画の用途変更を検討したりすることで、住民との対話が生まれます。
一方的な告知や強制ではなく、「一緒に改善する」という姿勢が共感を生み、参加率を高める結果につながります。
小さな声を丁寧にすくい上げることで、空き駐車場という“死蔵スペース”が、再び活用の場へと変わるかもしれません。
管理組合の収入減と今後の選択肢
駐車場の空きが招く管理組合の収入減の現実
ガラガラの駐車場に風が吹き抜ける光景は、もはや地方だけの話ではありません。
都市圏でも「なぜこれだけ空いているのか」と驚くマンションが増えています。
特に深刻なのが、機械式や自走式にかかわらず、駐車場の収入が計画時の半分以下にまで落ち込んでいるケース。
あるの築15年マンションでは、当初年間600万円あった駐車場収入が、現在は230万円まで減少。
その差額がまるごと管理組合の赤字に直結しています。
理事会では「なぜもっと早く見直さなかったのか」と過去の判断を問う声も上がりました。
このような問題が長年放置される背景には、「使われるだろう」「埋まるはずだ」という楽観的な見通しがあったことも否めません。
こうした収入減が、結果としてエレベーターの更新延期や共用部の修繕後ろ倒しなど、生活に影響する問題へと波及していきます。
「これくらいは仕方ない」と思っていた小さな赤字が、気づけば大きな予算不足に膨れ上がっていた。
そうしたケースは全国で確認されています。
また、駐車場の空き率は資産価値にも関わる要素。
「使われていない駐車場＝管理がうまくいっていないマンション」と見なされることもあるのです。
つまり、収入の問題は建物の信用にもつながるわけです。
中古市場では、購入検討者がまずチェックするのが「駐車場の使用状況」だという話もよく耳にします。
家計でいうところの“副収入”が消えてしまった状態、それが現在の管理組合の懐事情かもしれません。
「使われていない」だけで済ませるには、あまりに影響が大きすぎる問題なのです。
管理費・修繕積立金の値上げに直結する影響
赤字を埋める方法は限られています。
収入が減ったぶん、支出を抑えるか、他の住民からの徴収を増やすかしかありません。
結果として出てくるのが「管理費の値上げ」「修繕積立金の見直し」という選択肢。
しかし、これは簡単に受け入れられる話ではないでしょう。
理事長が値上げ案を提案した総会で、「なんで自分たちのせいじゃないのに負担が増えるのか」と反発の声が噴出した事例もあります。
実際、管理費や修繕積立金が未納になる最大の理由は納得感の欠如なのです。
たとえば、駐車場の空きによって1戸あたり月額2000円の不足が出る。
それを理由に管理費を全戸一律で引き上げるとなれば、当然、車を持たない層からの反発は避けられません。
さらに、低所得世帯や高齢者世帯にとっては、毎月数千円の増額でも大きな負担となり得ます。
そうなると、話し合いは平行線をたどり、結論が先延ばしされる。
その間にも建物は劣化し、次の修繕時期は刻一刻と迫ってきます。
まさに“時間との戦い”です。
この状況を打開するには、住民の合意形成だけでなく、数字と論理の整理が必要です。
「何が原因で、どうすれば不足が解消されるのか」——それを資料や図で見える化する努力が求められます。
各世帯へのシミュレーション配布、オンライン説明会、FAQ作成など、丁寧な説明プロセスが鍵を握ります。
「なるほど、仕方ないかもしれない」そう思える一歩が、合意の出発点となるのです。
外部貸しによるトラブルと規約の整備課題
空き区画をなんとか活用しようと、多くの管理組合が検討するのが「外部貸し」。
いわゆる居住者以外に月極で貸す、あるいは時間貸しサービスに登録する手法です。
一見、手っ取り早く収入を得られるように思えます。
しかし、実際には多くの“落とし穴”があります。
たとえば、外部利用者が防犯カメラの死角でたむろしていたり、ゴミを無断投棄したりといったトラブルが後を絶ちません。
さらには、時間貸しの契約が周辺の相場より安すぎて「転貸」される事例も発生しています。
つまり、想定外の第三者がマンション内を出入りするという、セキュリティ上のリスクが発生するわけです。
加えて、規約上「第三者利用は禁止」となっているマンションも少なくありません。
この場合、収益化どころか総会で追及され、理事長が辞任する騒動にまで発展したことも。
だからこそ、外部貸しを導入する場合は「規約の整備」と「住民の理解」が絶対条件です。
そのうえで、防犯対策や利用ルールを徹底しなければ、結局は収入以上の問題を抱えることになります。
「収益確保」と「居住環境維持」、そのバランスをどう取るかがカギです。
さらに、地域によっては条例や自治体ルールとの整合性も必要になります。
たとえば、東京都の一部エリアでは短時間貸し駐車場に関する届け出義務があり、違反すると行政指導の対象になるケースも。
これらの法的リスクも踏まえ、慎重な導入判断が求められます。
一時的な収入増にとらわれず、中長期的な安定性と信頼性を重視することが大切です。
管理委託の見直しによる収益構造の再構築
最後にもう一つ、あまり語られないけれど重要なのが「管理委託契約の見直し」。
駐車場の管理や清掃、点検などを外部業者に委託している場合、契約内容が数十年前のままというケースもあります。
実際、あるマンションでは、毎月20万円を駐車場管理に支出していたが、内容を精査すると作業実態は月に1回の巡回だけでした。
見直し後、同様のサービスを月5万円に抑えることができ、その分を他の支出に充てられたといいます。
「外注だから任せておけばいい」ではなく、「どこにどれだけコストをかけているか」を定期的に確認することが不可欠です。
また、複数業者に相見積もりをとることで、価格の適正化やサービスの質の向上にもつながります。
収入を増やすのが難しい今、「支出を見直す」という視点も忘れてはならないのです。
地道で地味な作業ですが、こうした積み重ねが最終的な収益構造を変える大きな一手になります。
業者との契約内容の透明性を高め、業務実施の報告書を求めることも有効な手段です。
一部の先進管理組合では、定期的な委託内容の棚卸しをルール化し、年に1回は見直し議題に挙げる仕組みを作っています。
“削れるところから削る”のではなく、“無駄を見つけて止める”こと。
それが、今の管理組合に求められている視点ではないでしょうか。
まとめ
自走式駐車場の空き問題は、単なる空間のムダではなく、マンション全体の資産構造と管理体制に深く関わる課題です。
若者の車離れ、高齢化、車両の大型化といった社会の変化が加速する中で、従来型の駐車場運営はもはや通用しない場面が増えてきました。
目の前にある空き区画は、放置すれば維持費の赤字要因となり、資産価値の低下や修繕の遅れにもつながりかねません。
その一方で、規約や住民の理解なしに外部貸しを進めると、新たなトラブルの火種を抱えることにもなります。
必要なのは、短期的な収益改善だけでなく、長期的な視点に立った戦略の再構築です。
例えば、アンケートによるニーズの把握、利用者層の変化を前提とした区画の再設計、不要コストの見直しといった多角的なアプローチが求められています。
また、管理費や積立金の見直しにおいては、納得を得られる資料や説明の工夫が鍵となるでしょう。
感情と論理の両輪で進めることが、管理の未来を守る第一歩です。
駐車場の空きは、危機であると同時に、変化のきっかけでもあります。
今こそ「誰のための設備か」「何のための収益か」を問い直し、新しいマンション経営の姿を描くタイミングなのかもしれません。
