はじめに
マンションに暮らす中で、ふと月末の通帳を見てため息をついた経験はありませんか？
毎月の管理費や修繕積立金がじわじわと家計を圧迫している現実に、多くの住民が違和感を覚えています。
「これは本当に必要な出費なのか」「見直す余地はないのか」と悩みつつも、専門的な内容に踏み込むのが億劫で、ついそのままにしてしまいがちです。
ですが、国土交通省が公表した令和5年度の調査では、分譲マンションの管理費は1戸あたり月11,503円、修繕積立金は13,054円が平均であることが明らかになりました。
小規模マンションほど単価は上昇し、無駄な契約や過剰なサービスがコストを押し上げていることも少なくありません。
私自身も、以前管理組合の理事を務めていた際、相見積もりや契約内容の見直しを進めた結果、年間40万円以上の経費削減に成功しました。
今回はその実体験を踏まえながら、国のデータと現場の知恵を融合させ、管理費・積立金を見直して生活負担を軽くする方法を徹底解説します。
気づかぬうちに支出していた“無意識の出費”を見直し、無理なく住み続けられるマンション運営を目指しましょう。
管理費平均11,503円／戸を基に見直し余地を探る
管理費平均11,503円（㎡単価158.6円）は国交省令和5年調査結果
国土交通省の「令和5年マンション総合調査」では、管理費の平均は1戸あたり11,503円と報告されています。
これに加えて、1平方メートルあたりの単価は158.6円というデータが示されています。
この数字、あなたの住むマンションの管理費と比べて高いですか？ それとも安いでしょうか？
私は当時、月額管理費が15,000円を超えていた自宅マンションに違和感を覚え、実際に調査を進めたところ、近隣よりも2割以上高い水準だと判明しました。
静かなエントランス、昼間は人影もまばらな共用部、にもかかわらず高額な保守点検契約が毎月引き落とされていたのです。
このように、平均との比較を出発点に、自身の物件の支出を検証することは、最初の一歩として非常に有効です。
「何が高くしているのか？」という視点で契約内容を見直すことで、管理費の“正体”が徐々に浮かび上がってきます。
なお、国の調査では「管理組合の規模」や「委託管理か自主管理か」によっても単価にばらつきがあることが示唆されています。
たとえば、委託管理を行っているマンションは、自主管理に比べて平均2,000円以上管理費が高い傾向にあるといいます。
この違いが、サービスの質にどれほど直結しているのか、実際に契約書を手にとって精査する価値は十分にあります。
私が理事会で行った初めての契約書チェックでは、契約文言のあいまいさに思わず「これは何の費用？」と声が出ました。
住民の無関心が、そのまま業者側に有利な契約構造を許してしまっているケースが多いのです。
まずは、平均という「ものさし」を持つことで、自分たちの管理費がどこに位置しているのかを正しく認識しましょう。
そこからはじめて、最適化への道が見えてきます。
小規模マンション20戸以下では戸数が少ないほど割高傾向
同じ調査では、戸数が少ないマンションほど、1戸あたりの管理費が高くなる傾向も報告されています。
これは、建物全体の維持管理に必要な費用が、少ない戸数で割られるため、当然の結果ともいえます。
とはいえ「仕方ない」とあきらめてよいのでしょうか？
私が以前住んでいた19戸のマンションでは、業者に任せきりだった清掃や点検業務に無駄が多く、業務内容と金額が噛み合っていないことが発覚しました。
たとえば、共用部の清掃が週5回行われている契約でしたが、実際には週2回で十分でした。
そこで清掃業務を段階的に見直し、結果的に管理費を15％削減することができました。
小規模マンションだからこそ、住民同士の意思疎通がしやすく、合意形成のスピードも早いという利点があります。
「数が少ないから交渉力がない」と思うのではなく、「少人数だから意思決定がしやすい」と前向きに捉えるのが得策です。
小さなマンションほど、住民の意識と工夫によって管理の質もコストも劇的に変えられる余地があります。
とはいえ、個人で管理会社と交渉するには限界があります。
そこで有効なのが、複数の管理会社から相見積もりを取ることです。
これにより価格の相場観がつかめ、不要な支出にメスを入れる材料が得られます。
「少人数でもやれることはある」
そんな住民の意識改革が、管理費最適化の第一歩です。
管理費が高くなる要因 設備や戸数規模の影響
管理費が高騰する原因には、設備の有無や戸数規模の影響も大きく関与しています。
たとえば、エレベーターの有無、防犯カメラの台数、管理人の常駐有無、こうした項目はすべて費用に直結します。
私が以前関わった物件では、築20年以上にもかかわらず、未使用のスカイラウンジの維持費が毎月3万円かかっていました。
「誰も使っていないのに、この費用って要るの？」と疑問を持った住民がきっかけとなり、見直しが始まりました。
一方で、「共用設備が豊富＝資産価値が高い」と考える方もいます。
たしかに、ファミリー層向け物件ではキッズルームや宅配ボックスが魅力となる場合もあるでしょう。
ですが、それが“費用に見合う価値”かどうかを冷静に判断することが大切です。
戸数が多ければコスト分散が効きますが、50戸未満の物件では1人あたりの負担が大きくなりやすい傾向にあります。
国交省調査によれば、50戸未満の管理費は㎡単価176.1円と、100戸超の149.5円に比べて約18％高くなるというデータもあります。
この差を“当然”と受け止めるか、“変えられる余地”と捉えるかが、大きな分かれ道です。
施設の利用実態と維持費のバランス、そこにメスを入れる覚悟が必要です。
「使わない設備のために毎月数千円払うのは、もったいない気がする……」
そう感じたら、ぜひ一度その設備が本当に必要か、住民で話し合ってみてください。
その一歩が、あなたのマンションの未来を変える起点になるかもしれません。
清掃頻度と契約内容を見直して費用対効果を最大化
清掃費の落とし穴と頻度の最適化で差が出る
マンションの共用部清掃は、日常の快適さに直結します。
ただ、どれだけの頻度が適切なのか――この判断が難しい。
かつて、私が住んでいたマンションでは、週5回の清掃が契約されていました。
エントランス、エレベーター前、駐輪場……どこもピカピカ。
でも正直、「週5も必要？」と感じたのが本音です。
実際に人通りの少ない時間帯も多く、週2〜3回でも十分だったと思います。
国土交通省の「マンション総合調査（令和5年）」によれば、清掃業務は管理費の中で約25％を占めることがあります（出典：マンション総合調査（令和5年））。
つまり、頻度や契約内容次第で大きな差が生まれるのです。
なぜかといえば、清掃の「見た目の安心感」に頼りすぎるケースが多いから。
気づけば、見積もりの中に“日常清掃”が高頻度で組み込まれ、コストが膨れあがっているのです。
清掃業務がどの範囲まで必要なのか、住民の生活パターンや実際の使用状況を見て再考する必要があるでしょう。
たとえば、週末の人通りが少ない地域なら、その日だけ頻度を落とすといった柔軟な設計も可能です。
清潔さとコストのバランス、その見直しが第一歩となります。
作業内容の可視化でムダを排除する
「清掃されてるって言うけど、どこを掃除してるの？」
これは、ある説明会で実際に住民から上がった声です。
契約書には“共用部一式”とあるだけ。
どの範囲か、どんな作業か、一切わからない。
不信感が生まれるのは当然でした。
そこで私たちは、清掃会社に具体的な作業内容とスケジュールを出してもらうよう依頼しました。
エレベーター内の拭き掃除、階段のホコリ取り、ポスト周りのゴミ回収……一覧にするだけで、「あ、そんなにやってくれてるんだ」と理解が深まりました。
一方で、「これ、やる意味ある？」という作業も見つかりました。
使用頻度がほぼゼロの物置スペースや、外部から見えない裏手の掃き掃除などです。
すべてが必要とは限らない。
本当に必要な作業は何かを住民全体で精査し、必要のない作業は削る。
このプロセスを経ることで、年間10万円以上の削減につながったケースもあります。
費用対効果の高い清掃契約は、こうした透明性と見直しから生まれます。
最初の一歩は、まず契約書と現場のズレを把握することかもしれません。
この取り組みは、マンション標準管理委託契約書（最新版）の見直しにもつながります。
自主管理や地元業者活用も選択肢に
大手の清掃業者がすべて悪いわけではありません。
ただ、小規模マンションでは“コストに見合わない”という感覚を持つことが増えてきました。
そこで検討されたのが、自主管理や地元業者の活用です。
私の知る管理組合では、地元で長年清掃業を営む個人事業主に依頼したことで、月額5万円のコストダウンを実現しました。
「顔が見える関係」ができたことで、トラブル時の対応もスムーズになり、住民の満足度も上がりました。
もちろん、質を落としては意味がありません。
そのため、清掃範囲や頻度の確認、報告書の提出など、ルールをしっかりと取り決めておく必要があります。
また、自主管理方式では、住民が交代で清掃を行う仕組みを採用している例もあります。
この場合、管理費削減効果は大きいものの、住民間の連携と理解が不可欠です。
「たまに掃除当番が回ってくるくらいなら、安くなるほうがいい」という声もあれば、「やっぱりプロに任せたい」という意見も。
住民の価値観やライフスタイルによって、最適解は異なります。
重要なのは、“清掃＝外注が当たり前”という固定観念から一歩踏み出し、柔軟に選択肢を探る姿勢ではないでしょうか。
東京都都市整備局の分譲マンション実態調査（令和4年度）でも、自主管理やコスト見直しの必要性が強調されています。
共用部照明をLEDに替えて光熱費を徹底的に削減する
照明の電力消費を見直すと驚くほどの節約が
共用部の照明は、実は想像以上に電力を消費しています。
たとえば、エントランスや廊下、階段など24時間点灯している箇所も多く、電気代がかさむ要因となっています。
私が以前住んでいたマンションでは、年間の電気代が共用部だけで40万円を超えていたことがありました。
最初は「こんなもんだろう」と思っていたのですが、明細を見て驚愕。
「これ、どうにかならないの？」と管理組合で議題に挙がったのです。
調べてみると、消費電力の多くが蛍光灯など旧式照明の影響でした。
国土交通省の調査でも、LED照明導入で電気代が40〜60％削減できるケースが報告されています（出典：マンション省エネルギー改修ガイドブック）。
試算では、10戸程度の小規模マンションでも年間で10万円以上のコスト削減が可能です。
照明は「点いていて当然」の存在ですが、だからこそ、見直す価値があるのです。
LED化で得られる効果とその裏付け
LEDの特徴は、長寿命・低消費電力・低発熱。
一度設置すれば、10年以上取り替えが不要な製品も多く、手間とコストの両面でメリットがあります。
また、LEDは瞬時に点灯し、夜間の防犯面でも有効です。
「電球切れてるのに、誰も気づかない」…そんな状況が、LEDに替えるだけで減るんです。
さらに、省エネ性能の高い製品には、自治体からの補助金が出ることもあります。
たとえば、東京都ではLED化に対して助成金制度を設けており、最大1/3まで補助が受けられる場合も（出典：省エネ・節電ポータルサイト）。
導入時の初期費用は、補助金や長期的な削減効果を考えると十分回収可能です。
「LEDって高いでしょ？」と思っていた住民も、数字を見て納得していました。
数字は説得力を持ちます。
照明のLED化は、コスト削減と安心を両立できる現実的な第一歩です。
長期的視点で見るLED化の投資価値
LEDは「コスト削減」という短期的な視点だけでなく、「資産価値維持」という観点でも重要です。
というのも、管理状況や設備の省エネ対応が、マンションの資産評価にも影響するからです。
実際、不動産仲介業者に聞いてみたところ、「LED化されてると印象がいい」との声もありました。
エントランスが明るいと、それだけで安心感も違いますよね。
また、LEDの導入で「計画的に管理しているマンション」という印象を与えることができます。
この“見せ方”も重要です。
見学に来た人が最初に目にするのは、共用部。
そこが暗くて電球が切れていたら、購買意欲は下がってしまいます。
LEDは、電気代だけでなく、“印象”も変えるんです。
マンションの価値を守りながら、光熱費を抑える。
LED化は、目に見える成果を出しやすい、最も実行しやすい改善策の一つです。
導入するなら今がチャンスです。
まとめ
マンションの管理費や修繕積立金の見直しは、今や一部の管理組合だけの話ではありません。
多くの住民が「無駄を削って快適に暮らしたい」と願うようになってきています。
実際、総務省の「住宅・土地統計調査」によると、分譲マンション世帯のうち約3割が管理費に不満を持っているというデータがあります（出典：住宅・土地統計調査）。
清掃頻度、照明の電力、管理会社の委託内容——細かな部分を丁寧に見直すことで、驚くほどのコストカットが実現できることもあります。
「うちには関係ない」と思っていた方ほど、一度チェックしてみると意外な発見があるかもしれません。
そしてその一歩が、将来の安心や資産価値の維持にもつながっていきます。
まずは現状を知り、小さなところから見直すこと。
それが無理なく、長く続けられる節約と管理の第一歩になります。
住民みんなが納得できる管理体制は、一人の気づきと行動から始まります。
今こそ、暮らしの質と支出のバランスを見直すタイミングかもしれません。
