はじめに
築30年を超えるマンションに住んでいると、「そろそろ配管がやばいかも」と、ふとした瞬間に不安がよぎることがあります。
シャワーから濁った水が出た、天井からポタポタと音がする──そんな経験があるなら、それは“配管からのサイン”かもしれません。
実は、国土交通省や業界団体が示す調査結果では、築30年を過ぎた給湯管の漏水率は20％以上に達するとされています（出典：未来価値研究所の調査）。
この数字は決して軽視できるものではありません。
年数に応じて、見えない劣化が確実に進行しているからです。
私自身、管理組合で配管工事の検討を担当したことがあります。
「あと5年は大丈夫」と見過ごした矢先、住民のひとりから「浴室の天井が濡れてる」と連絡が……。
現地確認した時、床下から響く“ポタ…ポタ…”という音に背筋が凍ったのを今でも覚えています。
このような事態を防ぐには、数値を元にした判断が不可欠です。
見えている部分では判断できないからこそ、データと専門家の知見に基づいた対処が求められます。
本記事では、マンション配管におけるリスクと寿命、そして更新・修繕に向けたリアルな判断材料を、信頼できる統計や事例に基づいてご紹介します。
長年住んだ自宅だからこそ、後悔のない備えを始めてほしい。
「まだ大丈夫」と思っている今こそ、最適な備えを始めるタイミングかもしれません。
不安を放置するのではなく、知識を持って行動する。
その積み重ねが、安心な暮らしと資産価値の維持につながります。
給湯管経年30〜35年で漏水率20%以上の配管劣化リスク
築年別漏水率は築31〜35年で約20％発生
ある朝、台所で洗い物をしていたときのことです。
蛇口をひねった瞬間、水がドバッと流れた後にゴポゴポと異音が響き、排水口から逆流してきました。
慌てて業者を呼んだところ、給湯管の老朽化による詰まりが原因でした。
これは珍しい話ではありません。
未来価値研究所の報告によれば、築31〜35年のマンションにおいて、給湯管の漏水率は20％を超えるとされています。
つまり、5件に1件以上の割合で漏水が起きている計算です。
その数字が何を意味するか──実際に生活に支障をきたす頻度が“高い”ということです。
とはいえ、「うちはまだそんなに古くない」と安心している方も多いでしょう。
しかし、経年劣化は目に見えない速度で進みます。
表面はきれいでも、内部では錆や腐食が静かに広がっているのです。
「なんで急に？」という感覚こそが、危険信号かもしれません。
感覚より数値で判断することが、トラブルを未然に防ぐ鍵となるのです。
同じマンション内でも、階数や方角によって劣化の進行度は異なります。
たとえば、南向きの部屋では日射の影響で温度変化が激しく、配管への負荷が増すこともあります。
配管に関しては「見えないこと」が最大の弱点。
定期的な点検と経年ごとの劣化診断が、問題の早期発見と対策の要となります。
銅管から架橋ポリエチレン管への移行とリスク変化
築30年以上のマンションでは、配管に銅管が使われているケースが多く見られます。
私が以前管理していた物件も同様で、経年による内部腐食が進んでいました。
とある冬の日、入居者から「お湯が出ない」と連絡が入り、確認したところ、配管にピンホールが開いて水が漏れていたのです。
銅管は耐熱性や抗菌性に優れた素材ですが、酸素や塩分を含む水に弱く、長年の使用で内部から劣化が進行します。
長所がある一方で、時代とともにリスクも顕在化してきました。
そこで注目されているのが、架橋ポリエチレン管です。
柔軟性があり、施工もしやすく、耐腐食性に優れている点から、近年の新築マンションでは主流になりつつあります。
（出典：積水化学工業の配管技術情報）
実際、最新の配管システムではさや管ヘッダー方式を採用するケースも増えており、交換やメンテナンスの自由度も高まっています。
とはいえ、架橋ポリエチレン管も万能ではありません。
紫外線や高温には弱いため、施工環境には注意が必要です。
たとえば、屋外に露出して配管されている場合、断熱・遮光対策を怠ると早期劣化につながります。
「どの配管がいいのか？」という疑問には、建物の環境条件を見極めて答える必要があります。
正しい材質選びと施工ができてこそ、配管の安心は得られるのです。
施工不良が後年トラブルの火種になることもあるため、信頼できる業者選びも欠かせません。
給排水管耐用年数は一般的に30〜40年と設定
「この配管、あとどのくらい持ちますか？」と聞かれたとき、私はいつも悩みます。
なぜなら、材質や施工状況、使用環境によって耐用年数は大きく変わるからです。
一般的な目安として、給排水管の耐用年数は30〜40年とされています。
これは、未来設計研究所などでも紹介されている基準です。
ただし、30年を超えた配管に異変が出始めるのはよくある話です。
一度赤水が出たり、排水が詰まったりしたら、それは“そろそろ替えどき”のサインかもしれません。
とはいえ、「交換なんてまだ早い」と感じる方もいるでしょう。
ですが、見えない部分で劣化が進んでいる場合、それはある日突然、大きなトラブルとして表面化するのです。
数字を頼りに、早め早めの判断が結果的にコストを抑える近道になります。
目に見えない部分だからこそ、定期的な点検と情報共有が重要です。
住民全体での合意形成が進まないと、必要な修繕が後回しになりやすくなります。
資産価値の維持と快適な生活の両立のためにも、科学的根拠に基づいた行動が欠かせません。
「何年持つか？」ではなく「いつ替えるべきか？」を考える視点が求められているのです。
築20年超で赤水発生80％閉塞率 材質別耐久と水質劣化の数値
亜鉛メッキ鋼管は耐用年数15〜20年、赤水原因となる閉塞率80％超
朝、洗面所で顔を洗おうとしたとき、蛇口から出てきたのは濁った赤茶色の水だった。
一瞬「サビ？」と思って止めても、数秒待っても変わらず……。
焦りながらも業者に確認してもらったところ、「配管の内部が錆びていて、赤水になっています」とのことでした。
これは私だけではありません。
同じように、知らず知らずのうちに水の色やにおいに違和感を持っていたという人は意外と多いです。
特に1980〜90年代までに多く使われた「亜鉛メッキ鋼管」は、15〜20年で内側の錆が進行し、赤水が発生しやすくなります。
見た目はしっかりしていても、内面はボロボロ──そんな状態でも普通に水は通っているのが怖いところです。
業者から「閉塞率80％を超えてます」と言われたときは、本当に驚きました。
ほとんど水が通っていなかったわけですから……。
しかも、水の流れが悪くなることでさらに錆がたまりやすくなり、悪循環に陥っていたそうです。
音もなく、見えず、でも確実に劣化が進む。
それが配管の厄介なところです。
だからこそ、定期的な診断や材質の見直しが欠かせません。
配管トラブルは見えないところで進行するため、発見が遅れると修理費用も膨れがちです。
放置すれば、赤水どころか漏水へとつながっていく可能性もあります。
ひとたび漏水が起きれば、壁や床の張り替え、階下への損害補償など被害は想像以上です。
「たかが水の色」と思わず、小さな変化に敏感になっておくことが重要です。
築20〜30年の鉄管使用マンションで赤茶水が日常化と報告
築25年のマンションに住む友人が、朝の味噌汁作りで「赤水だったから捨てた」と言っていました。
「最初の5秒くらい、毎朝濁ってるのよ」と苦笑い。
それが日常になってしまっているということは、すでに相当なサインです。
築20〜30年のマンションでは、配管が鉄製であることが多く、赤水の報告は少なくありません。
中には「夜使う分には気にならない」「朝だけだから大丈夫」といった声も聞こえてきます。
当たり前に受け入れてしまっている状況が、逆に問題を深刻化させます。
人は慣れてしまうと、違和感を感じなくなるからです。
でも、その水、料理に使って本当に大丈夫でしょうか？
赤水は見た目だけでなく、鉄分や異物の混入リスクが伴います。
特に赤水は、洗濯物にシミをつけたり、浴室での金属部分の腐食を加速させたりもします。
つまり、生活全体の質をじわじわと下げていくんです。
配管が原因だとわかるまでは、まさか水そのものが悪いとは思わなかったという声も多いです。
生活の一部に異常が入り込んでいても、気づけないことがある。
赤水に慣れてしまう前に、抜本的な見直しが必要ではないでしょうか。
「うちもそうかも？」と感じたら、水の色、におい、味をまず確認してみてください。
樹脂管への更新で赤水・錆混入リスクが事実上排除可能
配管材質が変わると、こんなに快適になるのか──そう思ったのは、樹脂管へ更新されたマンションを取材したときです。
朝の水が澄んでいる。
においがない。
お湯の出もスムーズ。
住民の方は「水の味まで変わった気がする」と言っていました。
架橋ポリエチレン管や塩ビ管などの樹脂系配管は、内部に錆が出ない構造になっています。
水質トラブルに悩む家庭では、今や主流の選択肢になりつつあります。
もちろん施工環境や設置技術によって効果は変わりますが、少なくとも「赤水」という現象からはほぼ解放されます。
さらに、保温性や耐薬品性にも優れているため、配管寿命そのものが長くなり、メンテナンスの手間も減る傾向があります。
実際、更新後の住戸ではフィルターの交換頻度も下がり、水回りのトラブルが激減したとの報告もあります。
私の管理していた物件でも、全館樹脂管に切り替えたあと、赤水クレームはぴたりと止まりました。
その安心感は、言葉にしがたいほどです。
配管は“見えないインフラ”ですが、その影響は確かに毎日の暮らしに現れます。
水の質、におい、出方──すべてが快適になったと感じる人が増えています。
古い材質にしがみつく理由がないなら、一度「更新」という選択肢を正面から考えてみるべきかもしれません。
未来の快適さと安心感は、いまの選択にかかっています。
築44年以上で漏水発生率50%以上 修繕率との乖離と費用負担
築44年超では50%以上のマンションで水漏れ事故発生
ある日、階下の住民から「天井から水が落ちてきてるんですけど」と連絡が入りました。
確認に向かうと、居室の天井クロスがふやけ、ポタポタと茶色い水が滴っている。
これは完全に漏水事故でした。
調査によると、築44年以上のマンションでは、50％以上の建物で何らかの水漏れトラブルが発生していると報告されています。
信じがたい数値ですが、実際に経験すると納得せざるを得ません。
問題は、漏水は突然起こるという点。
何の前触れもなく、壁の中や天井裏で始まるため、発見が遅れがちです。
「何か音がするな……」と思ったときには、すでに下階に被害が及んでいた──そんなケースも珍しくありません。
漏水は建物内部だけでなく、人間関係にも傷を残します。
「誰の責任か」「補償はどうするか」といった問題が住民間で発生し、精神的にも大きなストレスになります。
築年数が増せば増すほど、そうしたリスクは確実に上がっていきます。
だからこそ、統計データをもとに先手を打つ必要があるのです。
給排水工事実施率は築39〜49年でも20％台に留まる
では、築年数に応じてしっかり修繕がされているのか？
答えは「NO」です。
同じく配管保全センターの調査によれば、築39〜49年のマンションでも、給排水管の全面改修を実施しているのは20％台に過ぎません。
つまり、5棟に4棟はまだ古い配管を使っているということになります。
なぜ進まないのか？
理由のひとつは費用。
そしてもうひとつは「まだ使えるかも」という期待混じりの判断です。
私の管理していたマンションでも、「見えてないから気にしない」「まだ大丈夫そうだし」という声が多く、総会での可決に苦労しました。
でも、実際に漏水事故が起きてからでは遅いんです。
損害額が修繕費を上回るケースもあります。
点検で明らかに劣化が進んでいると判断されたなら、その時点で具体的な計画に移すべきです。
統計は「いつか起きる」ではなく「もう起きている」を示しています。
数字を根拠にした合意形成が、対策の第一歩になります。
漏水修理費相場は最大100万円超、自己負担や保険適用の注意点あり
漏水事故が発生した際、まず気になるのは費用負担です。
内容にもよりますが、1回の事故で10万円〜100万円近くかかることもあります。
壁紙の張り替え、床材の交換、配管の一部交換──すべてが積み重なって高額に。
（出典：漏水修理の費用相場｜マンション管理新聞）
誰が払うのかという問題も複雑です。
共用部の配管なら管理組合、専有部なら個人、しかし原因箇所の特定が曖昧なケースも多々あります。
「階下に被害が及んだら、損害賠償も発生します」と保険会社に言われたとき、ぞっとしたのを覚えています。
火災保険や個人賠償責任保険でカバーできることもありますが、適用条件には制限があります。
修理費の一部しか出ない、全額出ない、申請期限が過ぎている──そんなケースも多く、保険に入っていても安心とは言い切れません。
だからこそ、事前の情報収集と備えが重要になります。
修繕積立金の活用や、保険内容の見直しも含め、今のうちから準備しておく必要があります。
まとめ
配管の老朽化は静かに、しかし確実に進行しています。
赤水や漏水といった目に見えるトラブルが起きる前に、必ず小さなサインがあるはずです。
その異変を見逃さず、正しく向き合うことが、住環境と資産価値の両面を守る第一歩です。
築年数に比例してリスクが高まる一方で、対応している建物はまだ一部にとどまっている現実もあります。
データを読み解けば、「うちは大丈夫」という思い込みがどれほど危ういかが見えてくるでしょう。
配管材質の違いや寿命、そして修繕・交換の判断には専門的な知識も必要です。
とはいえ、最初の一歩は難しくありません。
日常の水の色、におい、排水の音──それらに少しだけ注意を向けるだけで、気づけることはたくさんあります。
住民間の合意形成も、正確な情報と対話があれば乗り越えられる壁です。
感覚や印象だけではなく、信頼性のあるデータを基にした説明が鍵になります。
私は何度も、「なぜもっと早く対処しなかったのか」と後悔する現場を見てきました。
そのたびに、備えの大切さを痛感します。
未来の自分たち、そして家族の安心のためにも、目の前の現実から目を背けない勇気が求められているのではないでしょうか。
配管は見えませんが、私たちの暮らしの根幹を支える“血管”のような存在です。
だからこそ、定期的に点検し、適切な更新を計画していくことが大切です。
快適さと安全を同時に手に入れるために、今こそ、配管に目を向けてみてください。
