はじめに
「思っていた暮らしと違った…」
マンションを購入した後にそう感じる人は、実は少なくありません。
見た目や立地の良さだけで判断し、管理の実態や将来の修繕計画を見落としてしまった結果、日々の生活にストレスが積み重なるのです。
私も過去に、管理費が異常に安く感じた物件に惹かれ、購入直後に清掃の質の低さや掲示板の放置などから、住民意識の低さに気づき愕然とした経験があります。
「これなら賃貸のままでもよかったかもしれない」そんな後悔の声が頭をよぎりました。
こうしたミスマッチを避けるには、購入前に“見えない部分”を見極める視点が欠かせません。
共用施設の使われ方、修繕積立金の水準と実績、そして建物の耐震性といった要素が、安心して長く住み続ける基盤になります。
また、将来的な売却を見据えるならば、査定や税務知識、媒介契約の活用といった「出口戦略」も外せないポイントです。
この記事では、実体験や具体的な数値を交えながら、資産としてのマンションをどう選び・維持し・売却するか、その本質に迫っていきます。
共用施設と管理費12,268円平均から見抜く「管理レベル」
ゴミ置き場の状態で住民意識と管理体制を判断
一見整ったマンションでも、ゴミ置き場を見れば住民の“本音”が垣間見えることがあります。
分別が無視された袋、収集日前日の山積み状態、ペットボトルのラベルも剥がされていない——そんな場面に出会ったことはありませんか？
私が見学に訪れたある築15年のマンションでは、表面はとてもきれいでしたが、ゴミステーションの奥にはカビた布団と壊れた家電が押し込まれていました。
「きれいに見せる」ことと「きれいを保つ」ことは別物です。
管理が機能していれば、ルール違反が起きても即対応され、状態は一定に保たれるもの。
反対に、ゴミ置き場が雑然としている場合は、管理会社が実質的に機能していない、あるいは住民の合意形成がうまくいっていない可能性があります。
こうした状況は、住民のストレスだけでなく、資産価値にも影響を与えることを意識しておきましょう。
「管理費が安い＝お得」ではなく、その中身にこそ注目することが必要なのです。
月1.1万円の修繕積立金の使途、実態とギャップ
修繕積立金の平均は全国で13,054円（出典：国土交通省 令和3年度マンション総合調査）。
しかし、これはあくまで平均であり、築年数や規模によって大きく異なります。
たとえば、築30年以上で100戸以下の小規模マンションでは、15,000円を超える例も珍しくありません。
一方で「積立金が月8,000円だから安く済んでラッキー」と思った物件では、10年近く大規模修繕が実施されておらず、屋上の防水工事が延期されたままというケースもあります。
私自身、かつて相場より安い物件を内覧した際、収支報告書に「次期修繕計画見直し予定」との記載を見て違和感を覚えました。
現地で管理会社の担当者に確認したところ、予算が不足していて、工事の実施目処は立っていないとのことでした。
数字の裏には理由がある——この体験は私にとって大きな学びになりました。
積立金は「支出されてこそ意味がある」もの。
単に金額だけでなく、その運用状況や修繕実績まで把握する必要があります。
また、積立金と管理費のバランスも確認すべきポイント。
どちらかに偏っていれば、長期的に維持が難しくなる可能性もあるのです。
エレベーター点検記録や掲示状況で安心度を確認
エレベーターは、毎日の生活に密接に関わる設備です。
それだけに、保守点検がしっかり行われているかどうかは、住み心地に直結します。
私が見た中でも、点検記録が直近で半年以上更新されていないマンションや、操作音に異音が混じる物件は避けたほうが良いと判断してきました。
点検内容の記録が掲示されていない場合や、鍵の反応が悪いといった小さな違和感は、日々の積み重ねで大きなストレスになります。
また、エレベーターだけでなく、掲示板の内容にも注目しましょう。
例えば「○○号室の騒音に注意」「粗大ゴミは持ち帰ってください」などの張り紙が目立つ場合、住民間のトラブルや管理の甘さが垣間見えることがあります。
逆に、点検予定やイベント案内が定期的に掲示されているマンションは、運営が活発である証拠です。
安心して長く住めるかどうかは、こうした“日常の手入れ”に表れるのです。
修繕積立金＆長期修繕計画の盲点――積立金は3.58倍に
平均13,054円（月）…過去20年で約1.8倍に上昇
築年数が古くなるほど、修繕にかかる費用はどんどん増えていきます。
国土交通省のデータによると、修繕積立金の全国平均は13,054円（月額）で、20年前と比較すると約1.8倍にまで膨らんでいます。
とはいえ、これはあくまで全国平均であり、実際の現場では2万円を超える積立金を求められる物件も増えてきました。
「月々の負担が増えるのは困る」と思うのは当然です。
ただ、積立が足りずに後から一時金を徴収される方が、家計へのダメージは大きくなります。
私がかつて住んでいた物件でも、当初は1万円以下の積立金で済んでいましたが、築25年を超えたあたりで給排水管の交換が必要になり、全戸に一時金として20万円が請求されました。
このとき、住民間での合意形成に時間がかかり、工事は1年近く先延ばしに。
その間、漏水が何件も発生し、日常生活にも支障が出てしまいました。
負担を抑えるつもりが、結果として負担とストレスを増やす結果になってしまったのです。
積立金は「毎月ちょっと高いな」と感じるくらいが、将来の安心にはちょうどいいのかもしれません。
計画作成率88.4％、が実積未達36.6％のリスク
長期修繕計画は、マンション管理の根幹ともいえる存在です。
しかし、国土交通省の調査では、計画自体は約88.4％の管理組合が作成しているものの、その実行率には大きなばらつきがあります。
特に、実積が計画に追いついていない、いわゆる“積立金未達”の物件は36.6％にも及ぶとされています。
つまり、計画があること自体に安心してはいけないということです。
私は実際に、資料だけでは完璧に見えたマンションを訪れた際、理事会に積立不足の詳細を尋ねて初めて、数年前に予定されていた工事が2度延期されていた事実を知りました。
口頭での説明では「今後の増額で対応予定」とのことでしたが、すでに住民の反発も強く、現実には厳しい状況でした。
こうした物件では、今後の売却時に「修繕リスク」を買い手が警戒し、価格に影響が出る可能性もあります。
長期修繕計画書は“あるだけ”では不十分。
具体的に「いつ・何を・いくらで行うか」が現実と一致しているかを、自分の目で確認することが大切です。
規模別相場：301～500戸は14,496円など高額傾向
マンションの規模によって、修繕積立金の相場は大きく異なります。
300戸未満の中規模マンションでは月1万円前後が多い一方、500戸を超える大型物件では14,000〜16,000円を超えるケースもあります。
特に、豪華な共用設備（フィットネスジム、ゲストルーム、スカイラウンジなど）を備えた物件では、その維持管理費用も反映されるため、積立金が跳ね上がりやすい傾向があります。
「便利そうだから」といって設備に惹かれてしまうと、後から「維持費がこんなに高いとは…」と後悔することになりかねません。
私の知人が住んでいるタワーマンションでは、毎月の修繕積立金が約2万円。
子どもが独立して世帯人数が減ったタイミングで「もうそこまでの設備は必要ない」と感じたものの、住み替え先が見つかるまでにかなり時間がかかっていました。
豪華さは資産価値の一面ではありますが、「持ち続けられるか」の視点も必要です。
修繕積立金が高いということは、それだけ将来に備えているとも言えます。
でも、今の家計にとって無理のある金額であれば、慎重に判断すべきタイミングかもしれません。
旧耐震基準マンションの実態と耐震診断31.6％実施率
旧耐震の31.6％が診断済、うち25％は耐震に問題あり
築年数の古いマンションに対して不安を抱えるのは、決して過剰反応ではありません。
1981年以前に建てられた「旧耐震基準」のマンションは、現行の耐震性を満たしていない可能性が高く、命を守る観点からも慎重な判断が求められます。
実際、国土交通省の発表によれば、旧耐震基準マンションのうち、耐震診断を実施しているのは全体のわずか31.6％程度。
さらに、そのうちの25％が「耐震性が不足している」と診断されており、決して見逃せない数字です。
以前内覧した築45年のマンションも診断結果が開示されておらず、管理組合に問い合わせたところ「診断は予定しているが時期未定」との返答でした。
不透明なままでは、安心して住む決断などできません。
耐震診断が行われていない、もしくは診断結果を公開していない物件は、売却時にも大きな不利となります。
購入検討時には、「報告書の有無」「診断結果の詳細」「補強工事の計画」の3点は必ず確認したいところです。
目に見えない安全性こそ、最優先で判断すべき要素なのです。
「耐震OK」は54.2％だがIs値分析では不明確
診断済みとされるマンションでも、実際に安全と言い切れるかどうかは、簡単な話ではありません。
耐震診断の結果、「耐震性に問題なし」と判断された物件の割合は54.2％というデータがありますが、その根拠はあいまいな場合も少なくありません。
なぜなら、診断にはIs値という専門的な評価基準が用いられ、その計算方法や評価対象の部位により、数値が大きく変わるためです。
たとえば、エントランス周辺や一部住戸だけを対象に診断した場合、全体の構造的な健全性は判断できないのです。
過去に私が関わった調査案件では、Is値が0.6以上と報告された物件にもかかわらず、実際には耐震壁の一部が老朽化しており、後から補強が必要になったことがありました。
形式上「安全」とされていても、安心できるとは限らないという現実があります。
本当に知るべきは、「どこまで診ているのか」「誰が診断したのか」「いつ実施されたのか」という情報です。
購入前にそうした点を掘り下げて確認しておくことが、自分と家族の未来を守る行動になります。
診断費用100万〜300万円、補助や改修も視野に
耐震診断や補強工事には、多額の費用がかかることも事実です。
一般的に、マンション1棟の診断費用は100万〜300万円程度。
補強工事に至っては、数千万円規模になることも珍しくありません。
そのため、費用を理由に診断や改修が後回しにされているケースも多く存在します。
しかし、行政によっては耐震診断への補助制度や、改修費用の一部を負担してくれる助成金制度を用意している自治体もあります。
住民の合意形成さえ得られれば、現実的な対策を講じることは不可能ではないのです。
ある自治体では、診断費用の2/3を補助し、耐震改修工事にも上限200万円の助成を行っていました。
こうした制度は意外と知られていませんが、活用すれば安心と資産保全の両立が見込めます。
結局のところ、「費用が高いからやらない」のではなく、「情報がないから動けない」という現状のほうが問題なのかもしれません。
老朽マンションを選ぶときこそ、自治体の支援制度に目を向けてみてはいかがでしょうか。
まとめ
マンション選びは、見える情報だけで判断してはいけません。
廊下の清掃状況やゴミ置き場の使われ方、掲示板の管理など、日常の景色にこそ暮らしのリアルがにじみ出ています。
それらを無視してしまうと、後から「こんなはずじゃなかった」と感じるリスクが高くなります。
管理費や修繕積立金の金額だけに注目するのではなく、その使われ方や実績、将来への備えが整っているかどうかを確認しましょう。
目先の金額の安さに安心するのではなく、その先の維持やトラブル対応ができるかどうかを見極めることが必要です。
耐震診断や改修の履歴、補助制度の活用状況もまた、安全と資産価値の重要な指標になります。
古いから不安、新しいから安心という単純な話ではなく、「どう管理されてきたか」「どんな住民と一緒に住むのか」を知ることが、住まい選びの核心になるのです。
そして、いずれ訪れる売却という出口戦略。
一括査定で相場を知り、税務知識を得て、媒介契約の形を選ぶことが、納得できる手放し方につながります。
未来の自分を守る判断は、今の行動でしか得られません。
マンションは一度買えば終わりではなく、ずっと付き合っていく「暮らしの舞台」。
その舞台を信頼できるものにするには、少しの面倒や疑問を放置しない姿勢が大切です。
ぜひ、自分の目と足で、そして確かな視点で、安心と資産価値を両立できる住まいを見つけてください。
