はじめに
静まり返ったエントランスに杖をついた住人の足音だけが響く──そんな老老マンションが今、全国で静かに増え続けています。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によれば、区分所有者のうち「永住するつもりである」と回答した人の割合は約60.4%。
高経年マンションの多くが、まさに「終の棲家」として選ばれていることが浮き彫りになっています。
とはいえ、誰もが安心して住み続けられるかというと、現実はそう甘くありません。
建物の老朽化と居住者の高齢化──この"二つの老い"が、じわじわと暮らしやすさを蝕んでいるのです。
「このままここで暮らし続けていいのだろうか」
そんな不安を抱える方も多いのではないでしょうか。
本記事では、永住志向が高まる今こそ知っておくべき課題と対策を、現場で耳にした声や管理実務の中で見えてきたリアルな実情とともに紐解きます。
理想の終の棲家とは何か──一緒に見つめ直してみませんか。
暮らしやすさ重視で高まる永住志向と終の棲家選び
老老マンションで進む高経年化の現実
ある都市部のマンション。
築40年を超えるその建物では、理事会メンバーの平均年齢がなんと75歳を超えていました。
管理会社の担当者が「集会のたびに通院の話が出るんですよ」と苦笑いしていたのが印象的でした。
実際、国土交通省の統計でも、築30年以上の分譲マンションの割合は年々増加しており、令和4年末時点で全体の約36%に達しています。
時間の流れとともに、住人も建物も年を重ねていく。
それはごく自然なことなのですが、手を打たなければ"老い"はやがて問題になります。
例えばエレベーター。
20年以上使われた昇降機は、部品の供給終了という事態に直面しやすくなります。
「部品がないので修理できません」
そう告げられたときの、あの背筋の冷える感覚。
これ、決して他人事ではないんです。
誰もが日常的に使う共用設備こそ、住まいの命綱。
それが不安定になれば、暮らしやすさなど維持できません。
あなたのマンション、今どれくらい老いていますか？
さらに、周囲に同世代の住民が多いと、それが安心材料にもなりますが、裏を返せば同じ時期に一気に体調を崩す可能性も高くなります。
「先月までは元気だったのに、急に介護認定されたらしい」──そんな話が同じ階で立て続けに起きた、という事例もありました。
つまり、建物の経年だけでなく、住民のライフステージも連動して波を打つのです。
この“同時多発的高齢化”が、マンションの自治力に想定以上の負担をかけてしまうこともあるのです。
建物の老朽化が加速する高経年マンションの実態
「屋上から雨漏りしてるんです」
ある管理組合の相談会で、参加者がぽつりと漏らしました。
話を聞くと、5年前から防水シートに破れが見つかっていたにもかかわらず、修繕が先送りされていたとのこと。
「予算が足りないし、決議も通らないんですよ」
まさに典型的な“老朽化スパイラル”です。
特に外壁のタイル剥落や給排水管の腐食は、放置すれば生活安全に直結します。
それでも「今はまだ大丈夫」と先延ばしにされるケースが後を絶ちません。
背景には、高経年マンションが抱える意思決定の難しさがあります。
理事のなり手不足や居住者の高齢化、管理会社への過度な依存。
これらが絡み合い、修繕や管理に関する重要な判断が遅れがちになるのです。
その状況を裏付けるように、国土交通省の「マンション総合調査」によると、「建物の性能・状態に満足している」と回答した人の割合は減少傾向にあります。
この数字の裏には、建物の老朽化を感じながらも、有効な対策を打てずにいる世帯が増えている状況がうかがえます。
そのような状態で、真の“暮らしやすさ”は実現できるのでしょうか。
さらに見逃せないのが、修繕工事のための業者不足です。
「やっと業者が見つかったと思ったら、見積もりが倍以上だった」
そんな声を、ここ数年でよく耳にするようになりました。
職人不足と資材高騰が重なり、工事単価が上昇。
築年数が経ってから初めて修繕に動こうとしても、思ったように手配できないのが現実です。
結局、「まあいいか」となってしまい、また一つ老朽化が進んでしまう。
そうした“先延ばし文化”がマンションに根付いてしまうと、いざというときに誰も動けなくなるのです。
永住志向がもたらす二つの老いへの備え
「この部屋で一生暮らしたい」
その気持ちはとても自然です。
慣れ親しんだ街並み、気軽に声をかけられる隣人、病院までの距離。
どれも安心材料になります。
けれど、その永住志向が、逆に問題を深刻化させることもあるのです。
例えば修繕積立金の不足。
「これ以上上げたら生活が苦しくなる」
そう訴える高齢住民の声が重くのしかかり、必要な積立額に届かないまま年月が経つ。
結果、必要な修繕ができず、ますます建物が老いていく。
もうひとつの“老い”は人間の方です。
要介護認定を受けている住民が増えると、共用部のバリアフリー化が求められます。
スロープ設置、手すりの増設、照明の強化──。
でも、これもお金がかかります。
そして議論のテーブルに上がるまでに時間がかかるのです。
そう、二つの老いは互いに補完しあい、ジワジワと暮らしを蝕んでいく。
未来に向けた準備、できていますか？
実際のところ、自治会役員の担い手がいない、という声も多く聞かれます。
「理事長をやるのは体力的にもう無理」と言いながら、代わりがいないからと何年も続投している例もあるほどです。
永住志向が強まるほど、マンションは“社会”としての側面を強く求められます。
つまり、住まいではなく、共同体としてどう老いに向き合っていくか──そこに真の課題があるのです。
暮らしやすさ重視が必要な終の棲家の条件
「住めば都」とはよく言ったもの。
でも、“終の棲家”に求められるのは、それ以上のものです。
たとえば夜間でも安心してトイレに行ける照明設計。
買い物が不自由な高齢者のための宅配ボックスや見守り機能。
こうした仕掛けがあるだけで、生活の質はぐっと上がります。
実際、シニア層をターゲットにしたマンション開発では、こうした配慮が当たり前になっています。
では、既存のマンションではどうか。
リフォームや共用部改修で、暮らしやすさを後から足すことは可能です。
ただし、そこには管理組合の合意形成や資金確保という壁が立ちはだかる。
つまり、"今"の備えが、未来の暮らしを左右するということ。
「今のままで本当に大丈夫か」
そんな視点で、わが家を見直してみてはいかがでしょう。
加えて、地域とのつながりも大切です。
独居高齢者が増える中で、地域包括支援センターや見守りネットワークとの連携が暮らしの支えになることもあります。
マンションの外にも目を向けることで、本当の意味での“暮らしやすさ”が確保できるのかもしれません。
居住者の高齢化が招く終の棲家としての不安材料
管理組合役員の担い手不足による意思決定の停滞
「理事長、また体調崩されて今月も休みだそうです」
こんな連絡が年に何度も入ってくるようになると、マンションの運営は一気に不安定になります。
築年数と共に住民の年齢も上がる。
それ自体は避けられない自然な流れですが、問題は次の担い手が見つからないことです。
「みんな70代以上で、もう誰も理事やりたがらない」
実際に現場ではこうした声を耳にすることが珍しくありません。
定期的に役員を入れ替える仕組みがあっても、推薦や抽選で決まった人が辞退してしまう事例が目立ちます。
「健康上の理由でできません」「家族に反対されていて」
そう言われるたびに、他の住民が肩代わりを余儀なくされる。
結果、同じ人が何年も役職を兼任し続け、疲弊してしまうパターンも少なくないのです。
このような状態では、マンションの合意形成が遅れがちになり、意思決定そのものが形骸化してしまうリスクが高まります。
話し合いを行う機会が減ると、重要な課題に対する対応が遅れ、管理不全の兆候が強まっていきます。
最悪の場合、合意形成不能という状態に陥り、管理不全マンションとして扱われる恐れもあります。
そんな現実に向き合わず放置してしまえば、暮らしの土台が音もなく崩れてしまうかもしれません。
住民自身が“自分ごと”としてこの問題を捉えられるかどうかが、これからのカギとなります。
永住志向と実態のズレが生む老老マンション問題
「ここを終の棲家にしたいと思って買ったんです」
そんな入居者の言葉には、安住への強い願いが込められています。
けれども現実はどうでしょうか。
管理費の滞納、設備の不具合、隣人トラブル──
日常の小さな綻びが積み重なり、「想像していた生活と違った」と後悔の念を抱く人もいます。
とりわけ永住志向が高まるほど、期待値が上がるのも事実です。
「老後も安心して暮らせる環境」を求めていたのに、ふたを開けてみたら老人だらけでエレベーターの使用にも気を遣う毎日。
そんな現実に、孤独感や閉塞感を感じる方も少なくありません。
このズレの根本には、マンションの構造と管理体制が“老い”に対応していないという問題があります。
元々は子育て世代が集うファミリー向けとして設計された物件が、時を経て高齢者だけの空間になってしまう。
その変化に適応できていないのです。
加えて、世代交代が進まないことで、建物自体の価値が下がってしまうこともあります。
新しい世帯が入らず、空き室が目立つようになると、物件全体の活気が失われます。
結果として資産価値の低下に拍車がかかるという、見過ごせない課題が生まれます。
「思っていたのと違う」──そう感じたとき、住民の誰かが声を上げなければ、マンション全体の雰囲気が沈んでいくばかりです。
終の棲家としての理想と現実の間にあるギャップを、どう埋めていくかが問われています。
高齢化で進む共用部のメンテナンス体制の脆弱化
「蛍光灯が切れたまま1ヶ月以上放置されている」
夜道が暗くて怖いという訴えがあっても、対応が遅れるのが高経年マンションの実情です。
かつては管理人が常駐していたのに、今は経費削減で週2回の巡回に。
居住者が高齢化すると、こうした小さなメンテナンスに気づいても「自分では対応できない」と感じる人が増えていきます。
管理会社に連絡するにも、スマホやメールが苦手な方が多く、結果的に対応が後手に回る。
さらに、理事会に上げられたとしても、予算不足や「今じゃなくてもいいだろう」といった消極的な意見に押され、先送りされてしまうのです。
小さな不便が生活の質を大きく下げる──そんな悪循環に気づかずにいることこそ、深刻なリスクだといえるかもしれません。
また、共用部の清掃やゴミの分別など、これまでは自発的に行われていた住民間の協力体制が徐々に機能しなくなるケースもあります。
「昔は掃除当番が自然と決まっていたのに、今は誰もやりたがらない」
そんな声が出始めたとき、マンション全体の秩序が揺らぎ始めているサインかもしれません。
高齢化が進むと、見えないところで“人の手”が足りなくなる。
これは建物のメンテナンス以上に、共同生活の根幹に関わる問題といえるでしょう。
暮らしやすさ重視で問われる介護インフラの整備
「最近、介護タクシーの出入りが増えたな」
そう感じたら、そのマンションは“終の棲家”としてのステージに突入しています。
要支援・要介護者の割合が高くなると、エレベーターの利用や車椅子での移動といった物理的な対応が不可欠になります。
ところが、共用部の設計が旧式で段差が多い、廊下が狭いといった物件では、暮らしやすさが一気に損なわれます。
実際、「介護ベッドを置いたら部屋が動線で詰まってしまった」という声もありました。
さらに、訪問介護スタッフの動線確保や防犯上の問題もあり、インフラ整備には多角的な検討が求められます。
一方で、地方自治体や福祉関係者との連携によって、地域ぐるみで支える体制を整えようとする動きもあります。
終の棲家としてのマンションには、そうした外部との接点をいかに作るかという視点が不可欠になってくるのかもしれません。
また、バリアフリー化だけではなく、生活支援サービスとの連携体制の確立も求められます。
ゴミ出し支援、買い物代行、安否確認──そうしたサービスが導入されることで、高齢者のQOLは大きく向上します。
それにはコストも人手もかかりますが、早めに計画を立てて準備を始めれば、決して実現不可能な話ではないのです。
「うちはまだ大丈夫」と思っている今こそ、備えを考えるタイミングなのかもしれません。
建物の老朽化が突きつける老老マンションの限界
老人だらけの管理組合が抱える修繕積立金不足
「もう積立金なんて上げられないよ」
そう口をそろえる理事たちの年齢は、全員70代後半でした。
築35年を超えるそのマンションでは、共用部のあちこちでガタが目立ち始めていました。
エントランスの自動ドアは開閉が不安定で、廊下の照明は蛍光灯からLEDに替えたくても予算が足りない。
修繕積立金の値上げ提案は3回も否決され、そのまま数年が経過していたのです。
「いつ壊れてもおかしくないけど、何もできない」
そんな“閉塞感”が、住民の間にじわじわと染み込んでいきます。
将来の修繕に向けて資金を準備する──それは言葉で言うほど簡単ではありません。
年金生活者が多い中、月々数千円の負担増が精神的にも経済的にも重くのしかかるのです。
積立金不足は、単なる数字の問題ではなく、住民の安心感と生活の持続可能性に直結しているのです。
さらに厄介なのは、「何を削るか」という判断が迫られる場面で、意見がまとまりにくくなることです。
「防犯カメラの更新よりも、エレベーターの整備が先では？」
「いや、それよりも給排水管の交換を優先すべきだ」
住民それぞれの生活背景や関心の違いが、議論の収束を困難にしています。
こうして現場は疲弊し、管理組合は意思決定の停滞に陥ってしまうのです。
建て替えの困難さと資産価値の低下リスク
「そろそろ建て替えも視野に入れないと」
そう提案する管理会社の声に、理事会の空気が一気に冷え込みました。
「そんな話、無理に決まってるだろ」
築40年の鉄筋コンクリート造。
再建築には住民全体の5分の4以上の同意が必要です。
現実的には、不在者や連絡先不明者、反対意見を持つ所有者もいて、足並みが揃わないことが大半です。
しかも、高齢化が進んだ住民にとっては「今さら引っ越したくない」という心理的ハードルも大きい。
こうして建て替えの議論はいつも先送りされ、建物の劣化がさらに進行していきます。
「売ろうにも買い手がつかない」
そんな声が出始めると、資産価値の下落は現実味を帯びてきます。
不動産市場において、“管理状態”と“修繕履歴”は価格を大きく左右する重要な評価ポイントです。
それが未整備のまま放置されれば、物件としての魅力が失われていくのは当然です。
また、建て替えに向けて動き出すには、資金計画や仮住まいの確保、行政手続きなど超えるべきハードルが山積しています。
そのひとつひとつが高齢住民にとっては「手が出せない」と感じる重荷になってしまうのです。
最終的に「現状維持でいいや」と諦めの空気が広がると、建物も気持ちも朽ちていきます。
将来への希望が薄れていく中で、住民の暮らしそのものが萎縮していく──その連鎖を断ち切るには、勇気ある決断と合意形成が必要不可欠です。
誰かが一歩踏み出さなければ、何も変わらないという現実を、多くの住民が自覚するタイミングが求められているのかもしれません。
高経年マンションで深刻化するリフォーム問題
「リフォーム業者に断られました」
これは築38年のマンションに住む女性の嘆きです。
浴室の水漏れ修繕を依頼したところ、排水管が古すぎて工事の保証ができないと断られたそうです。
古い建物は図面も残っておらず、工事に伴う想定外のトラブルが多発するため、業者側も敬遠しがちです。
「キッチンを新しくしたいのに、配管が対応していないと言われた」
「床を張り替えようとしたら、下地が腐っていて予算が倍に膨れた」
こうした話は、珍しいことではありません。
見た目だけの改装では済まない“構造的な老朽化”が、住民の生活の質を下げていくのです。
加えて、リフォームの打ち合わせや施工中の立ち合いを行う体力や時間的余裕が、高齢住民には少ないことも問題です。
やりたい気持ちはあるのに、実現できない。
そんな“詰まり感”が、老老マンション特有の閉塞を加速させていくのです。
さらに、リフォームをする側とされる側の間でトラブルが起きやすくなるという問題もあります。
工事音や作業員の出入りに対するクレームが入りやすく、細かな配慮が求められます。
「こんなにうるさいなら、やめてほしい」との声に、施工主が心を痛めることも。
また、工事中の事故や物損が発生した場合、古い建物ゆえに保険の適用外になるリスクも潜んでいます。
住まいを改善したいという前向きな行動が、思わぬ壁にぶつかってしまう現実がそこにはあるのです。
滞納や設備不良に悩む暮らしやすさ低下の実情
「また今月も管理費が足りない」
そんな報告を受けるたびに、管理組合はため息をついています。
年金生活者の中には、月々の管理費や修繕積立金の支払いが難しくなっている人もいます。
その滞納が続くと、当然ながら全体の予算にも響き、予定していたメンテナンスが見送られる事態になります。
例えば、エレベーターの定期点検を減らす、ゴミ置き場の清掃回数を減らす、照明の交換を後回しにする──こうした“節約”が日常化していくと、住環境は徐々に荒れていきます。
「なんだか最近、建物が暗くなったね」
そんな一言に、誰もが薄々気づいていながら、口には出さない沈黙が支配していることもあります。
住民の高齢化と経済的な制約が重なると、優先順位の判断も鈍ってきます。
「もう少し我慢しよう」
「次の理事に任せればいい」
そうやって問題を先送りするうちに、暮らしやすさはじわじわと失われていきます。
老老マンションにおける“我慢の積み重ね”こそが、最も見えにくいリスクのひとつなのかもしれません。
そして、こうした状況下で起こりやすいのが“共用部トラブル”です。
たとえば廊下の電球が切れたまま放置され、夜道が危険になっているのに、誰も行動を起こせない。
「誰かがやってくれるだろう」と思う気持ちが、結果として誰も動かない原因になります。
小さな無関心が積み重なると、大きな破綻につながる可能性すらあるのです。
暮らしやすさとは、決して特別な設備やサービスだけでつくられるものではありません。
住民一人ひとりの意識と行動、それが最も基本であり、最も難しい課題なのかもしれません。
まとめ
老老マンションが抱える課題は、一朝一夕で解決できるものではありません。
建物の老朽化と居住者の高齢化という“二つの老い”が複雑に絡み合い、住まいとしての機能と魅力をじわじわと蝕んでいます。
管理費や修繕積立金の不足、建て替え議論の停滞、リフォーム困難、生活環境の劣化──これらは決して遠い未来の話ではなく、すでに多くのマンションで現実となっているのです。
「仕方ない」と諦めてしまえば、暮らしの質も資産価値も低下していくばかりです。
しかし反対に、「変えたい」と思う声が集まれば、少しずつでも前進することはできます。
大切なのは、日常の違和感に気づき、小さな行動を起こすことです。
例えば、定例会に一度出てみる、アンケートに回答してみる、ご近所と挨拶を交わす──そうした一歩が、マンションの未来を動かす原動力になります。
また、外部の専門家や自治体の支援を活用する視点も欠かせません。
自分たちだけで抱え込まず、社会とのつながりの中で解決の糸口を探ることが、これからの高経年マンションには求められているのかもしれません。
終の棲家を選ぶということは、人生のラストステージを託すということです。
だからこそ、安心して老いていける場所を自らの手で育てていくことが、私たち全員に求められる責任であり、希望でもあるのではないでしょうか。
これからの暮らしやすさは、“誰か”がつくるものではなく、“私たち”が共に築いていくものなのかもしれません。
